|   ѕослать ссылку   |   ¬ерси€ дл€ печати      

—амовольна€ постройка: ¬опросы теории и судебной практики

ѕќЌя“»≈ —јћќ¬ќЋ№Ќќ… ѕќ—“–ќ… »

 

1. „то означает дефиници€ "самовольна€ постройка"?

 

¬ соответствии с п. 1 ст. 222 √ражданского кодекса –‘ под самовольной постройкой законодатель понимает жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном дл€ этих целей в пор€дке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получени€ на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

“акже необходимо отметить, что данное в п. 1 ст. 222 √ражданского кодекса –‘ пон€тие самовольной постройки не €вл€етс€ единственным. “ак, статьи 24 - 25 ‘едерального закона от 17.11.1995 N 169-‘« (в ред. от 19.07.2011) "ќб архитектурной де€тельности в –оссийской ‘едерации" определ€ют его как строительство или изменение архитектурного объекта без разрешени€ на строительство.

ѕри этом ст. 2 «акона относит к архитектурным объектам здани€, сооружени€, комплекс зданий и сооружений, их интерьер, объекты благоустройства, ландшафтного или садово-паркового искусства, созданные на основе архитектурного проекта.

—огласно »нструкции о проведении учета жилищного фонда в –оссийской ‘едерации, утвержденной ѕриказом ћинземстро€ –‘ от 04.08.1998 N 37, самовольной постройкой также признаютс€ осуществленные без соответствующего разрешени€: реконструкци€ жилых домов (частей домов); переоборудование правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот; возведение нового здани€ при наличии разрешени€ на капитальный ремонт старого; возведение дополнительных зданий.

 

»сторический аспект

 

—тать€ 109 ("ѕоследстви€ самовольной постройки дома") √ражданского кодекса –—‘—– (утв. ¬— –—‘—– 11.06.1964; в ред. от 24.12.1992) определ€ла самовольную постройку как построенный жилой дом (дачу) или часть дома (дачи) без установленного разрешени€ или без надлежаще утвержденного проекта либо с существенными отступлени€ми от проекта или с грубым нарушением основных строительных норм и правил.

 

2. ¬ чем выражаютс€ негативные последстви€ возведени€ самовольной постройки?

 

—амовольность строительства про€вл€етс€ в уклонении застройщика от получени€ надлежащих документальных согласований и разрешений, создает существенную опасность жизни и здоровью граждан, пр€мо нарушает имущественные права и охран€емые законом интересы собственников земельных участков и иных лиц.

Ќесоблюдение административного пор€дка получени€ разрешени€ на строительство либо производство строительных работ с €вным отступлением от нормативных градостроительных предписаний свидетельствует о несоответствии действий застройщика нормам публичного права. Ёти основани€ относ€тс€ к публичным, поскольку в подобных ситуаци€х став€тс€ под угрозу права неопределенного круга лиц, нарушаютс€ установленные государством процедуры.

¬озведение застройщиком на чужом земельном участке здани€ или сооружени€ без получени€ €вно выраженного и документально оформленного согласи€ собственника либо без его ведома влечет признание объекта самовольной постройкой по частноправовому основанию в св€зи с нарушением норм гражданского и земельного права (Ѕакулин ј.‘., ѕетухова ј.¬. ќ негаторной природе требовани€ о сносе самовольной постройки // –оссийский юридический журнал. 2011. N 6. —. 122 - 133).

ѕолномочие собственника по беспреп€тственному пользованию своим земельным участком существенно ограничиваетс€ произвольным расположением на нем чужого строени€. ѕри этом часто возникают имущественные конфликты между собственником земельного участка и лицом, намеренным осуществить государственную регистрацию права собственности на построенный им объект недвижимости.

 

»сторический аспект

 

¬ ѕостановлении ѕленума ¬— –—‘—– 19 марта 1975 года "ќ некоторых вопросах, возникающих в практике судов при применении ст. 109 √  –—‘—– о безвозмездном изъ€тии самовольно построенного дома" отмечено, что самовольное строительство домов (дач) €вл€етс€ правонарушением, которое существенно затрагивает интересы государства и граждан, преп€тствует рациональному использованию земли, сохранению окружающей природы, планировке, застройке и благоустройству населенных пунктов, представл€ет опасность в пожарном и санитарном отношении. ѕравильное и своевременное разрешение дел, св€занных с применением судами ст. 109 √ , имеет значение не только дл€ борьбы с самовольным строительством домов (дач), но дл€ его предупреждени€.

 

3. „то означает термин "постройка"?

 

ѕри раскрытии пон€ти€, обозначенного в вопросе N 1, первостепенное значение имеет дефиници€ "постройка", поскольку гражданское и смежные с ним отрасли права, например жилищное, не дают данному термину четкого и однозначного определени€. —истематическое толкование норм гражданского законодательства позвол€ет прийти к выводу, что пон€тие "постройка" как объект гражданских прав совпадает с пон€тием "недвижимое имущество".

¬ литературе также высказано мнение о постройке как индивидуальном объекте, который получает такие характеристики, которые позвол€ют однозначно выделить его из других объектов (–ождественский —.Ќ. ѕроблемные вопросы самовольной постройки // Ќотариус. 2004. N 2(46). —. 22).

ќднако в рассматриваемом контексте следует уточнить данное определение, указав, что конструкци€ может рассматриватьс€ в качестве постройки лишь тогда, когда достигает известной степени законности самого процесса строительства. “акже данный объект должен носить обособленный характер относительно от других существующих на земельном участке аналогичных объектов.

“аким образом, необходимо отметить, что с точки зрени€ соотношени€ с определенными видами объектов самовольного строительства (здани€, сооружени€, не завершенные строительством объекты недвижимости и пр.) постройка выступает только лишь в качестве общего родового пон€ти€.

 

4.  акова классификаци€ объектов самовольного строительства?

 

—амовольно созданные объекты недвижимого имущества можно разделить на две группы.

1. ѕостройки - объекты нового строительства (жилой дом, нежилое здание, технические сооружени€, объекты незавершенного строительства).

2. ѕристройки, надстройки, перестройки - объекты, созданные в результате преобразовани€ ранее существовавших объектов недвижимости (объекты, подвергнувшиес€ реконструкции).

√радостроительный кодекс –‘ в пунктах 13 - 14 статьи 1 определил пон€ти€ строительства и реконструкции, указав, что строительство представл€ет собой создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства), а реконструкци€ объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и/или восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и/или восстановлени€ указанных элементов.

“аким образом, пон€ти€ "строительство" и "реконструкци€" не €вл€ютс€ тождественными, не подпадают под одинаковый правовой режим, следовательно, €вл€ютс€ допустимым нормативным основанием дл€ указанной классификации.

 

5. »меетс€ ли юридическое различие между пон€ти€ми "здание" и "сооружение", какое это имеет правовое значение?

 

¬ современном гражданском законодательстве дл€ описани€ вещей, созданных в результате строительной де€тельности, чаще всего используютс€ такие пон€ти€, как "здание" и "сооружение", при этом точное определение данных категорий отсутствует. ѕо мнению ».ƒ.  узьминой, "здани€ и сооружени€ составл€ют некоторую общность внутри рода недвижимых вещей" ( узьмина ».ƒ. ѕравовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: ƒис. ... д-ра юрид. наук. “омск, 2004. —. 73).

—огласно ќбщероссийскому классификатору основных фондов ќ  013-94, утвержденному ѕостановлением √осстандарта –‘ от 26.12.1994 N 359 (в ред. от 14.04.1998), здани€ представл€ют собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых €вл€етс€ создание условий (защита от атмосферных воздействий и др.) дл€ труда, социально-культурного обслуживани€ населени€ и хранени€ материальных ценностей. «дани€ имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.   сооружени€м относ€тс€ инженерно-строительные объекты, предназначенные дл€ создани€ условий дл€ осуществлени€ процесса производства путем выполнени€ тех или иных технических функций или дл€ осуществлени€ процесса производства путем выполнени€ тех или иных технических функций либо дл€ осуществлени€ различных непроизводственных функций.

¬месте с тем юридическа€ разница между пон€ти€ми отсутствует, поскольку режим указанных объектов недвижимости и услови€ их оборота идентичны.

 

6. ћожет ли быть признан самовольной постройкой объект незавершенного строительства?

 

ѕункт 30 ѕостановлени€ ѕленума ¬ерховного —уда –‘ N 10, ѕленума ¬ј— –‘ N 22 от 29.04.2010 "ќ некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, св€занных с защитой права собственности и других вещных прав" указывает на то, что в соответствии со ст. 130 √ражданского кодекса –‘ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. »сход€ из пункта 1 ст. 222 √ражданского кодекса –‘ самовольной постройкой признаетс€ не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. —ледовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаватьс€ самовольной постройкой.

 

ѕрактический аспект

 

 ак следует из ќпределени€ —вердловского областного суда от 08.12.2011 по делу N 33-17268/2011, «. обратилс€ в суд с иском к администрации г. ≈катеринбурга о признании права собственности на объект незавершенного строительства. ¬ обоснование своих требований указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером <...>, категори€ земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: дл€ строительства индивидуального жилого дома. Ћетом 2010 года им было начато строительство жилого дома и гаража. —троительство гаража окончено, а строительство дома невозможно из-за отсутстви€ денежных средств. ѕоскольку администраци€ г. ≈катеринбурга отказала в выдаче разрешени€ на строительство, несмотр€ на представление всех необходимых документов, ввиду несоответстви€ схемы планировочной организации земельного участка градостроительному плану, «. просил суд признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства и хоз€йственную постройку - гараж, расположенные по адресу: <...>.

ѕредставитель ответчика Ѕ. иск не признал, указал, что «. обратилс€ в администрацию г. ≈катеринбурга только 21.03.2011. —оздава€ оспариваемые объекты, истец существенно нарушил градостроительные, строительные нормы и правила. »стец не доказал исключительность обсто€тельств, позвол€ющих признать право собственности на оспариваемый объект в судебном пор€дке по правилам, установленным п. 3 ст. 222 √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации.

–ешением ќрджоникидзевского районного суда г. ≈катеринбурга исковые требовани€ «. удовлетворены. —уд признал за «. право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу <...>, и хоз€йственную постройку - гараж.

— таким решением не согласилс€ представитель ответчика Ѕ., в кассационной жалобе просит его отменить, в удовлетворении требований - отказать. ¬ качестве оснований дл€ отмены указывает на нарушение истцом пор€дка создани€ объектов капитального строительства, градостроительных и санитарных правил. ѕолагает, что отсутствуют доказательства, подтверждающие безопасность оспариваемых строений.

ѕроверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, судебна€ коллеги€ оснований дл€ ее удовлетворени€ не нашла. »з материалов дела и содержани€ решени€ видно, что суд правильно определил обсто€тельства, имеющие значение дл€ разрешени€ спора, выводы суда им соответствуют. ѕредставленным доказательствам дана надлежаща€ правова€ оценка по правилам ст. 67 √ражданского процессуального кодекса –оссийской ‘едерации.  аких-либо нарушений, неправильного применени€ норм материального или процессуального права не допущено.

¬ соответствии с п. 1 ст. 218 √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом дл€ себ€ с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретаетс€ этим лицом.

ѕункт 30 ѕостановлени€ ѕленума ¬ерховного —уда –оссийской ‘едерации N 10, ѕленума ¬ысшего јрбитражного —уда –оссийской ‘едерации N 22 от 29.04.2010 "ќ некоторых вопросах, возникающих в практике при разрешении споров, св€занных с защитой права собственности и других вещных прав" предусматривает, что в соответствии со ст. 130 √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. »сход€ из п. 1 ст. 222 √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации самовольной постройкой признаетс€ не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. —ледовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаватьс€ самовольной постройкой. Ќа объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных ст. 222 √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации.

—огласно п. 3 ст. 222 √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случа€х - в ином установленном законом пор€дке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, посто€нном (бессрочном) пользовании которого находитс€ земельный участок, где осуществлена постройка. ¬ этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. ѕраво собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охран€емые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

»з содержани€ приведенной правовой нормы следует, что право собственности на строение, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности или ином законном основании, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строени€ не нарушает права и охран€емые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

—удом установлено и подтверждаетс€ материалами дела, что «. €вл€етс€ собственником земельного участка, расположенного по адресу: <...>, относ€щегос€ к категории: земли населенных пунктов, разрешенное использование: дл€ строительства индивидуального жилого дома <...>. —огласно градостроительному плану от 11.04.2011 земельный участок расположен в территориальной зоне: ∆-2, зона индивидуальной жилой застройки городского типа. Ќа земельном участке, принадлежащем истцу, возведены: объект незавершенного строительства - жилой дом, хоз€йственна€ постройка - гараж. 20.05.2011 администраци€ г. ≈катеринбурга направила в адрес «. уведомление <...> об отказе в выдаче разрешени€ на строительство ввиду несоответстви€ схемы планировочной организации земельного участка градостроительному плану от 11.04.2011.

»з материалов дела следует, что спорные строени€ располагаютс€ в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности «., техническое состо€ние объектов соответствует требовани€м —Ќиѕ 2.01.07-85*, —Ќиѕ 2.02.01-83*, —Ќиѕ 2.03.01-84* и другим, объекты не представл€ют опасности жизнеде€тельности, не создают угрозы жизни и здоровью людей, не нарушают права третьих лиц, наход€тс€ в работоспособном состо€нии. «емлевладельцы и землепользователи земельных участков, граничащих с земельным участком «., в суд с исками о восстановлении своих нарушенных прав не обращались.

ѕоскольку суд, разреша€ спор, установил, что истец принимал меры по оформлению документации на стро€щиес€ объекты, что спорные строени€ созданы без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и сохранение строений не нарушает права и охран€емые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований истца.

 

7. ¬ каких случа€х реконструированный объект недвижимости может признаватьс€ самовольной постройкой?

 

 ак указано в ќбзоре судебной практики ¬ерховного —уда –‘ "ќбзор законодательства и судебной практики ¬ерховного —уда –оссийской ‘едерации за первый квартал 2000 года", если имеет место снос дома и постройка на его месте нового строени€ либо возведение пристройки или надстройки к дому, то с правовой точки зрени€ измен€етс€ объект права собственности, отличающийс€ размерами, планировкой, площадью и т.д. —ледовательно, при производстве перечисленных изменений возникает новый объект собственности, который при отсутствии разрешени€, предусмотренного ст. 51 √радостроительного кодекса –‘, может быть признан самовольной постройкой.

»дентична€ позици€ содержитс€ в ѕостановлении ‘ј— — ќ от 24 €нвар€ 2008 г. N ‘08-8921/07, в котором указано, что реконструкци€ может признаватьс€ самовольной и при решении вопроса о признании права собственности на реконструированный объект подлежат применению положени€ статьи 222 √ражданского кодекса –‘, а также в п. 28 ѕостановлени€ ѕленума ¬ерховного —уда –‘ N 10, ѕленума ¬ј— –‘ N 22 от 29.04.2010 "ќ некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, св€занных с защитой права собственности и других вещных прав", устанавливающем, что положени€ статьи 222 √  –‘ распростран€ютс€ на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

ќднако при этом надлежит учитывать позицию, выраженную в п. 29 ѕостановлени€ ѕленума ¬ерховного —уда –‘ N 10, ѕленума ¬ј— –‘ N 22 от 29.04.2010 "ќ некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, св€занных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому положени€ статьи 222 √ражданского кодекса –‘ не распростран€ютс€ на отношени€, св€занные с созданием самовольно возведенных объектов, не €вл€ющихс€ недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

“аким образом, анализ указанных ѕостановлений позвол€ет прийти к выводу о том, что положени€ ст. 222 √ражданского кодекса –‘ применимы к реконструированному объекту только в том случае, когда происходит изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, влекущее фактическое изменение архитектурного облика объекта.

 

ѕрактический аспект

 

 ак следует из ѕостановлени€ ‘ј— —еверо-«ападного округа от 01.07.2002 по делу N ј26-731/02-01-05/39, јдминистраци€ города ѕетрозаводска (далее - јдминистраци€) обратилась в јрбитражный суд –еспублики  арели€ с иском об об€зании общества с ограниченной ответственностью " олос" (далее - ќќќ " олос") снести самовольную постройку - третий этаж в здании, расположенном по адресу: г. ѕетрозаводск, ул.  расна€, д. 36.

–ешением от 19.03.2002, оставленным без изменений ѕостановлением апелл€ционной инстанции от 24.04.2002, в удовлетворении исковых требований отказано. ѕри этом суд исходил из того, что в результате перепланировки второго этажа путем перекрыти€ части пространства второго этажа в здании по ул.  расной, 36 в городе ѕетрозаводске не создано самосто€тельного архитектурного объекта, поскольку перепланировка была произведена внутри здани€ и не повлекла за собой изменение внешнего архитектурного облика сложившейс€ застройки города, его отдельных объектов.

¬ кассационной жалобе јдминистраци€ просит решение и постановление суда отменить как прин€тые с нарушением норм материального и процессуального права и прин€ть новое решение. ѕри этом истец ссылаетс€ на необоснованность выводов суда о производстве перепланировки, поскольку в действительности была произведена реконструкци€ здани€ без получени€ на это необходимых согласований и разрешений.

јдминистраци€ о времени и месте рассмотрени€ кассационной жалобы извещена надлежащим образом, однако ее представитель на судебное заседание не €вилс€. ѕредставитель ќќќ " олос" просил в удовлетворении жалобы отказать.

ѕроверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, кассационна€ инстанци€ не находит оснований дл€ отмены решени€ и постановлени€ суда.

 ак следует из материалов дела, ќќќ " олос" €вл€етс€ собственником здани€, расположенного по адресу: г. ѕетрозаводск, ул.  расна€, д. 36 (здание кондитерского комбината). «емельный участок, на котором расположено здание, передан на услови€х аренды ќќќ " олос". —удом установлено, что в 1994 - 1995 гг. ќќќ " олос" произвело работы по перекрытию части пространства второго этажа, в результате чего здание стало трехэтажным. ѕри этом в техническую документацию были внесены изменени€, право собственности ќќќ " олос" зарегистрировано 07.06.2001.

ѕоскольку право собственности ќќќ " олос" зарегистрировано, а в силу статьи 2 ‘едерального закона "ќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственна€ регистраци€ - это юридический акт признани€ и подтверждени€ государством возникновени€, ограничени€ (обременени€), перехода или прекращени€ прав на недвижимое имущество, здание не может рассматриватьс€ как самовольна€ постройка.

 роме того, кассационна€ инстанци€ считает правильными выводы суда первой и апелл€ционной инстанций о невозможности применени€ в данном случае статьи 222 √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации.

¬ соответствии с пунктом 1 названной статьи самовольной постройкой €вл€етс€ жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном дл€ этих целей в пор€дке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получени€ на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. ¬ данном случае в результате переустройства здани€ не создано нового объекта недвижимости.

ѕри таком положении за€вленные требовани€ о сносе третьего этажа здани€ вне зависимости от того, произведена ли ответчиком перепланировка или реконструкци€ здани€ и получены ли дл€ этого все необходимые разрешени€, обоснованно не были удовлетворены.

 роме того, судом правомерно учтено следующее. јдминистраци€ не доказала, что произведенна€ перепланировка привела к ухудшению конструктивных характеристик надежности и безопасности здани€, как и то, что при строительстве были существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила. «дание эксплуатируетс€ в течение длительного времени, а данных о том, что сохранение его в измененном виде по какой-либо причине невозможно, не имеетс€, в св€зи с чем решение суда оставлено без изменени€.

 

8.  аково значение пон€ти€ "или иное недвижимое имущество" в контексте ст. 222 √ражданского кодекса –‘?

 

ѕункт 1 ст. 222 √ражданского кодекса –‘ указывает, что самовольной постройкой €вл€етс€ также "иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке", что позвол€ет прийти к выводу о существовании открытого перечн€ объектов самовольного строительства, отвечающих признакам, определенным стать€ми 130 и 222 √ражданского кодекса –‘, к которым в том числе могут быть отнесены мост, газопровод и т.д.

 

ѕрактический аспект

 

ѕостановлением —емнадцатого арбитражного апелл€ционного суда от 31 июл€ 2008 г. N 17јѕ-4922/2008-√  было оставлено без изменени€ решение јрбитражного суда —вердловской области от 30.05.2008 по делу N ј60-1964/2008, согласно которому суд отказал в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку: сооружение - металлическую опору из стали высотой 44 метра, в св€зи с отсутствием доказательств соответстви€ спорного объекта требовани€м законодательства, направленным на соблюдение градостроительных норм и исключающим возможность угрозы жизни и здоровью граждан.

 

9. ќпредел€ет ли условие нахождени€ объекта недвижимости в границах красных линий на земельном участке, принадлежащем физическому лицу, его самовольность?

 

¬ соответствии со ст. 262 √ражданского кодекса –‘ граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находитьс€ на не закрытых дл€ общего доступа земельных участках, наход€щихс€ в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиес€ на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

—истемный анализ данной нормы позвол€ет выделить два признака участка общего пользовани€: участок, не закрытый дл€ общего пользовани€; участок, наход€щийс€ в государственной или муниципальной собственности.

—огласно п. 10 ст. 1 √радостроительного кодекса –‘, красные линии - это линии, которые обозначают существующие, планируемые (измен€емые, вновь образуемые) границы территорий общего пользовани€, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии св€зи (в том числе линейно-кабельные сооружени€), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружени€ (далее - линейные объекты).

ѕо смыслу указанных статей сам по себе факт нахождени€ земельного участка, наход€щегос€ за пределами либо на границе красных линий, принадлежащего физическому лицу, не придает участку статус участка общего пользовани€, не вли€ет на его правовой режим, установленный ст. 209 √ражданского кодекса –‘, и, как следствие, не определ€ет самовольность расположенных на нем строений.

“акже стоит обратить внимание на то, что ст. 222 √ражданского кодекса –‘ дает исключительный перечень признаков объектов самовольного строительства, не подлежащий расширительному толкованию.

ќднако при этом стоит учитывать, что в том случае, если земельный участок не принадлежит застройщику ни на каком виде права, то в данном случае расположение объектов недвижимости в границах проектируемых красных линий, то есть на той части земельного участка, правовой режим использовани€ которой определен как территори€ общего пользовани€ (п. 11 ст. 1 √радостроительного кодекса –‘), влечет их самовольность, так как их нахождение нарушает права и охран€емые законом интересы других лиц.

 

ѕрактический аспект

 

 ак следует из решени€ јрбитражного суда —вердловской области от 15.05.2009 по делу N ј60-1906/2009-—3, истец, не име€ разрешени€ на производство строительных работ, самовольно осуществил реконструкцию наход€щегос€ в его собственности комплекса недвижимого имущества - свинокомплекса, в результате реконструкции созданы следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. ≈катеринбург, ул. ƒагестанска€, 41: здание производственного назначени€, литер 1, общей площадью 6202 кв. м, здание теплопункта, литер 3, общей площадью 9,3 кв. м, здание склада, литер 5, общей площадью 453,9 кв. м.

–еконструкци€ и строительство объектов произведены истцом за собственный счет, что подтверждено материалами дела, а именно: договором подр€да от 24.10.2007 N 38/07, актом приемки законченного строительством объекта от 03.07.2008 N 1.

Ќазванное недвижимое имущество расположено на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, что подтверждаетс€ представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права от 21.09.2006, сери€ N 66 ј¬ N 385356.

—огласно ст. 222 √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации самовольной постройкой €вл€етс€ жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном дл€ этих целей в пор€дке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получени€ на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

¬ соответствии со ст. 3 «акона –‘ "ќб архитектурной де€тельности в –‘" дл€ строительства или реконструкции архитектурных объектов требуетс€ разрешение на строительство (реконструкцию) уполномоченного на это органа; разрешение собственника земельного участка, а также наличие архитектурного проекта, выполненного в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектора, имеющего лицензию на архитектурную де€тельность. —троительство должно вестись с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

ѕоскольку согласно материалам дела при строительстве спорных объектов недвижимости не была оформлена разрешительна€ документаци€, то данное недвижимое имущество следует признать самовольными постройками на основании ст. 222 √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации.

¬ силу п. 3 ст. 222 √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации, с учетом положений ст. 2 ‘едерального закона "ќ внесении изменений в некоторые законодательные акты –оссийской ‘едерации по вопросу оформлени€ в упрощенном пор€дке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" от 30.06.2006 N 93-‘«, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, посто€нном (бессрочном) пользовании которого находитс€ земельный участок, где осуществлена постройка.

ѕраво собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охран€емые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

“аким образом, дл€ признани€ права собственности на самовольную постройку истцу необходимо доказать:

- принадлежность земельного участка, на котором расположены постройки, на праве собственности, пожизненно наследуемого владени€, посто€нного (бессрочного) пользовани€ либо предоставление его в будущем титульным владельцем под возведенную постройку;

- факт возведени€ спорного строени€ за счет своих средств;

- что сохранение постройки не нарушает права и охран€емые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

 ак отмечено выше, истцом представлены документы, свидетельствующие, что земельный участок, на котором расположены спорные объекты недвижимости, принадлежит истцу на праве собственности.

¬месте с тем суд не находит оснований дл€ удовлетворени€ исковых требований на основании нижеследующего.

¬ качестве доказательств безопасности эксплуатации строений дл€ жизни и здоровь€ граждан истцом представлены заключени€ уполномоченных организаций (ќќќ "÷ентр качества строительства", ”правлени€ √осударственного пожарного надзора √” ћ„— –оссии по —вердловской области), согласно которым несущие конструкции спорных сооружений обладают достаточным уровнем надежности и обеспечивают безопасную дл€ жизни и здоровь€ людей эксплуатацию складов, соответствуют строительным нормам и правилам, а также соответствуют требовани€м действующих противопожарных норм и правил.

¬месте с тем доказательств соответстви€ самовольных построек требовани€м действующих санитарных норм и правил истцом не представлено.

ѕредставленное истцом заключение экологического аудита о соответствии де€тельности ќќќ "јльтерна" требовани€м законодательства –‘ в области охраны окружающей среды, составленное ќќќ "Ёкологи€–азвити€Ѕизнеса", таким доказательством не €вл€етс€, поскольку содержит выводы о соответствии производственной де€тельности истца природоохранному законодательству и не содержит выводов о соответствии спорного недвижимого имущества санитарным нормам и правилам.

 роме того, истцом не представлено доказательств того, что ќќќ "Ёкологи€–азвити€Ѕизнеса" €вл€етс€ органом, уполномоченным выдавать соответствующие заключени€.

ѕредставленные истцом протоколы (измерений параметров световой среды, неионизирующих (электромагнитных) излучений, измерений параметров микроклимата, исследовани€ воздуха рабочей зоны), составленные ќќќ "“рудинвест", свидетельствуют о соответствии условий труда в помещени€х, расположенных в спорных объектах недвижимости, выводов о соответствии самих самовольно возведенных объектов санитарным нормам и правилам указанные документы не содержат.

—ледовательно, в соответствии с п. 3 ст. 222 √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации истцом не представлены доказательства безопасности эксплуатации строений дл€ жизни и здоровь€ граждан.

 роме того, как уже отмечено выше, в силу п. 3 ст. 222 √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации право собственности на самовольную постройку не может быть признано за истцом, если сохранение постройки нарушает права и охран€емые законом интересы других лиц.

 ак следует из представленных в материалах дела документов: землеустроительного дела N 24420г, выкопировки из проекта планировки района —еверный ’иммаш в „каловском районе г. ≈катеринбурга, спорные объекты недвижимого имущества на момент их строительства были расположены в границах проектируемых красных линий.

¬ соответствии с основной частью проекта планировки жилого района —еверный ’иммаш (эскизом застройки и планом красных линий жилого района —еверный ’иммаш), утвержденного ѕостановлением главы города ≈катеринбурга от 04.05.2009 N 1546 "ќб утверждении основной части проекта планировки территории жилого района —еверный ’иммаш, объекты недвижимости, о признании права собственности на которые за€влено истцом, расположены на земельном участке, наход€щемс€ в границах красных линий проектируемой улицы.

¬ соответствии с п. 11 ст. 1 √радостроительного кодекса –оссийской ‘едерации от 29.12.2004 N 190-‘« (в редакции от 27.07.2007) красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (измен€емые, вновь образуемые) границы территорий общего пользовани€, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии св€зи (в том числе линейно-кабельные сооружени€), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружени€.

—ледовательно, спорные объекты недвижимости расположены на той части земельного участка, правовой режим использовани€ которого определен как территори€ общего пользовани€.

—огласно п. 12 ст. 1 √радостроительного кодекса –оссийской ‘едерации территории общего пользовани€ - территории, которыми беспреп€тственно пользуетс€ неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

”читыва€ изложенное, признание права собственности истца на спорные объекты недвижимого имущества влечет нарушение прав и охран€емых законом интересов неограниченного круга лиц, а также права и законные интересы ћќ "√ород ≈катеринбург" на осуществление градостроительной де€тельности в соответствии с п. 1 ст. 1 √радостроительного кодекса –оссийской ‘едерации, а также предусмотренной п. 1 ст. 16 ‘едерального закона от 06.10.2003 N 131-‘« "ќб общих принципах организации местного самоуправлени€ в –оссийской ‘едерации" де€тельности в области резервировани€ и изъ€ти€, в том числе путем выкупа земельных участков в границах городского округа дл€ муниципальных нужд, осуществлени€ земельного контрол€ за использованием земель городского округа.

“аким образом, услови€, предусмотренные законом дл€ признани€ права собственности на самовольную постройку (сохранение постройки не должно нарушать права и охран€емые законом интересы других лиц), истцом не соблюдены.

ѕри таких обсто€тельствах требовани€ истца о признании права собственности на самовольную постройку на основании ст. 222 √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации не подлежат удовлетворению.

 

ѕ–»«Ќј » ќЅЏ≈ “ќ¬ —јћќ¬ќЋ№Ќќ√ќ —“–ќ»“≈Ћ№—“¬ј

 

10.  акие выдел€ютс€ нормативные признаки самовольной постройки?

 

»сход€ из содержани€ ст. 222 √ражданского кодекса –‘, можно выделить следующие нормативные признаки самовольной постройки: объект создан на земельном участке, не отведенном дл€ этих целей в пор€дке, установленном законом и иными правовыми актами; создание постройки без получени€ необходимых разрешений; создание постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Ќеобходимо отметить, что каждый из этих признаков €вл€етс€ самосто€тельным и достаточным дл€ признани€ постройки самовольной (ѕостановление ‘ј— ƒ¬ќ от 30.08.2002 N ‘03-ј73/02-1/1702).

 

11. „то означает "объект создан на земельном участке, не отведенном дл€ этих целей в пор€дке, установленном законом и иными правовыми актами" в контексте ст. 222 √ражданского кодекса –‘?

 

ѕодпункт 5 п. 1 ст. 1 «емельного кодекса –‘ устанавливает нормативное правило единства судьбы земельных участков и прочно св€занных с ними объектов, согласно которому все прочно св€занные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

ѕункт 1 ст. 7 «емельного кодекса –‘ подраздел€ет земли в –оссийской ‘едерации по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохоз€йственного назначени€; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, св€зи, радиовещани€, телевидени€, информатики, земли дл€ обеспечени€ космической де€тельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначени€; 4) земли особо охран€емых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

ѕункт 2 ст. 7 «емельного кодекса –‘ определ€ет, что земли, указанные в п. 1 насто€щей статьи, используютс€ в соответствии с установленным дл€ них целевым назначением, при этом правовой режим земель определ€етс€ исход€ из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использовани€ в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и пор€док проведени€ которого устанавливаютс€ федеральными законами и требовани€ми специальных федеральных законов.

ѕор€док проведени€ градостроительного зонировани€ территорий установлен √радостроительным кодексом.

—огласно п. 6 ст. 1 √радостроительного кодекса –‘ градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в цел€х определени€ территориальных зон и установлени€ градостроительных регламентов.

¬ соответствии с п. 1 ч. 6 ст. 30 √радостроительного кодекса –‘ виды разрешенного использовани€ земельного участка определ€ютс€ в градостроительном регламенте, вход€щем в состав правил землепользовани€ и застройки.

»сход€ из положений ст. 31 √радостроительного кодекса –‘ правила землепользовани€ и застройки разрабатываютс€ применительно ко всем территори€м поселений и городских округов.

—огласно ст. 85 «емельного кодекса –‘, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохоз€йственного использовани€; 7) специального назначени€; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам. √раницы территориальных зон должны отвечать требовани€м принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

ѕравилами землепользовани€ и застройки устанавливаетс€ градостроительный регламент дл€ каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположени€ и развити€, а также возможности территориального сочетани€ различных видов использовани€ земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использовани€ земельных участков).

ƒл€ земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливаетс€ единый градостроительный регламент. √радостроительный регламент территориальной зоны определ€ет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находитс€ над и под поверхностью земельных участков и используетс€ в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

√радостроительные регламенты об€зательны дл€ исполнени€ всеми собственниками земельных участков, землепользовател€ми, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

“аким образом, указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом дл€ каждой территориальной зоны видом разрешенного использовани€ и соответствующим целевым назначением.

— учетом данных требований, в пор€дке, предусмотренном стать€ми 30 - 32 «емельного кодекса –‘, производитс€ предоставление земельных участков дл€ строительства объектов недвижимости, несоблюдение которых влечет признание постройки самовольной.

 

ѕрактический аспект

 

 ак следует из ѕостановлени€ ѕрезидиума „ел€бинского областного суда от 04.06.2008 по делу N 44-√-56/2008, јдминистраци€ города „ел€бинска обратилась в суд с иском к ј. о возложении об€занности снести самовольно возведенные строени€, расположенные на земельном участке между домами <...> по пр. ѕобеды в городе „ел€бинске, представл€ющие собой гаражные боксы нестандартных размеров (строение 1 - гаражные боксы 26 - 28, строение 2 - гаражные боксы 30 - 32).

¬ обоснование за€вленных требований јдминистраци€ сослалась на то, что права собственника муниципальных земель от имени населени€ города осуществл€ет „ел€бинска€ городска€ ƒума, котора€ делегировала полномочи€ по распор€жению и контролю за соблюдением действующего законодательства по управлению и распор€жению земл€ми в границах города главе города „ел€бинска. ѕри строительстве гаражей ответчиком разрешение на строительство получено не было, оно было произведено на неотведенном земельном участке, поэтому €вл€етс€ самовольной постройкой и подлежит сносу.

–ешением  алининского районного суда г. „ел€бинска от 13 сент€бр€ 2007 года, оставленным без изменени€ ќпределением —удебной коллегии по гражданским делам „ел€бинского областного суда от 12 но€бр€ 2007 года, в удовлетворении иска отказано.

¬ надзорной жалобе јдминистраци€ г. „ел€бинска просит отменить судебные постановлени€, ссыла€сь на то, что судом первой и второй инстанций допущено существенное нарушение норм процессуального и материального права.

ќпределением судьи „ел€бинского областного суда  арнауховой “.ј. от 14 ма€ 2008 года гражданское дело передано в суд надзорной инстанции дл€ рассмотрени€ по существу.

¬ соответствии со ст. 387 √ѕ  –‘ основани€ми дл€ отмены и изменени€ судебных постановлений в пор€дке надзора €вл€ютс€ существенные нарушени€ норм материального и процессуального права, повли€вшие на исход дела, без устранени€ которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охран€емых законом публичных интересов.

ќбсудив доводы надзорной жалобы и определени€ о передаче дела в суд надзорной инстанции, проверив материалы дела, президиум считает необходимым судебные постановлени€ отменить.

ќтказыва€ в удовлетворении требований и дела€ вывод о том, что спорные блоки гаражей не €вл€ютс€ самовольными постройками, суд первой инстанции сослалс€ на то, что решением правлени€ гаражного кооператива <...> от 12 сент€бр€ 2003 г. ј. прин€т в члены кооператива, за ним закреплены участки N 26 - 28 и N 30 - 33 на участке N 2 территориального делени€ кооператива и на него возложена об€занность заменить существующие металлические и ветхие кирпичные гаражи на индивидуальные гаражи по согласованию с правлением кооператива. ѕо согласованию с правлением кооператива <...> ј. возвел блоки гаражей на закрепленных за ним участках N 26, 27, 28 и N 30, 31, 32, 33 взамен металлических и ветхих кирпичных гаражей. ѕостройки не нарушают права и охран€емые законом интересы других лиц, как и не создают угрозу жизни и здоровью других граждан.

«емельный же участок находитс€ по договору аренды у кооператива <...>.

ѕри этом суд руководствовалс€ архитектурно-планировочным заданием от 2 августа 2002 г., решением правлени€ кооператива <...> от 12 сент€бр€ 2003 г., выписками из ≈диного государственного реестра объектов капитального строительства от 28 апрел€ 2007 г. N 75:401/2007-934/ф и N 75:401/2007-939/ф.

— таким выводом суда первой инстанции согласилс€ и суд кассационной инстанции.

ќднако эти выводы суда основаны на неправильном толковании и применении норм материального права, противоречат материалам дела.

¬ соответствии с ѕостановлени€ми главы города „ел€бинска от 7 феврал€ 2001 г. N 169-п и от 8 феврал€ 2001 г. N 185-п гаражному кооперативу <...> по строительству и эксплуатации индивидуальных гаражей и овощных €м (далее по тексту - кооператив <...>) предоставлен земельный участок площадью 6899 га и земельный участок площадью 0,9614 га во временное пользование сроком на 3 года дл€ эксплуатации существующих овощных €м и гаражей площадок N 1, 3, 4, 5, 6, расположенных вдоль садов "Ћюбитель - 2, 3" и "ѕолет-1" в  алининском районе г. „ел€бинска. ѕунктом 3.2 указанного ѕостановлени€ определено, что кооператив <...> не имеет права самовольной застройки на арендуемой территории.

Ќа основании указанных ѕостановлений между  омитетом по управлению имуществом и земельным отношени€м г. „ел€бинска и кооперативом <...> были заключены договоры "ќ временном использовании земли и муниципальной инфраструктуры" ”« N 00370-¬–-2000 от 12 марта 2001 г. и ”« N 00372-¬–-2000 от 12 марта 2001 года сроком на три года. ѕунктом 4.1 договоров кооперативу <...> предоставл€лось право эксплуатировать существующие овощные €мы и гаражи и возводить только временные строени€ и сооружени€ облегченного типа на срок, оговоренный договорами.

¬ последующем, на основании решени€ јрбитражного суда „ел€бинской области, между  омитетом по управлению имуществом и земельным отношени€м г. „ел€бинска и кооперативом <...> был вновь заключен договор аренды земель общего пользовани€ и временно не застраиваемых земель в границах города „ел€бинска N 006881- -2005 от 24 ма€ 2005 года сроком до 31 декабр€ 2005 года.

—огласно п. 4.2.1 указанного договора арендатор об€зан использовать предоставленный ему земельный участок в соответствии с разрешенным видом использовани€ дл€ арендуемого земельного участка и услови€ми его предоставлени€ в соответствии с разделом 1 договора, которыми предусмотрено, что земельный участок предоставл€етс€ дл€ эксплуатации существующих овощных €м и гаражей.

”казанными документами не предусматривалось строительство на данном земельном участке капитальных строений, какими €вл€ютс€ спорные гаражи. “о, что спорные гаражи €вл€ютс€ капитальными строени€ми, подтверждено выпиской из ≈диного государственного реестра объектов капитального строительства от 28 апрел€ 2007 г. N 75:401/2007-934/ф и N 75:401/2007-939/ф, где указано, что блоки гаражей, построенных ј., - N 2 - 26, 27, 28 и N 2 - 30, 31, 32 - €вл€ютс€ объектами капитального строительства (л.д. 94 - 97) и наход€тс€ на земельном участке, собственником которого он не числитс€.

¬ силу абзаца 2 ст. 42 «емельного кодекса –оссийской ‘едерации собственники земельных участков и лица, не €вл€ющиес€ собственниками земельных участков, об€заны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

—огласно п. 2 ст. 7 «емельного кодекса –оссийской ‘едерации земли используютс€ в соответствии с установленным дл€ них целевым назначением. ѕравовой режим земель определ€етс€ исход€ из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использовани€ в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и пор€док проведени€ которого устанавливаютс€ федеральными законами и требовани€ми специальных федеральных законов.

¬ соответствии с услови€ми указанных выше договоров и ѕостановлений главы г. „ел€бинска N 169-ѕ от 27 феврал€ 2001 года и N 185-п от 8 феврал€ 2001 года разрешенным способом использовани€ земельного участка дл€ кооператива <...> €вл€етс€ временное использование земель дл€ эксплуатации временных строений и сооружений, т.е. существующих гаражей и овощных €м, и наложен запрет на самовольную застройку арендуемой территории.

¬ соответствии с п. 2 ст. 51 √радостроительного кодекса –‘ строительство осуществл€етс€ на основании разрешени€ на строительство; п. 7 указанной статьи установлено, что в цел€х строительства застройщик направл€ет в уполномоченные органы за€вление о выдаче разрешени€ на строительство, к которому прилагает прежде всего правоустанавливающие документы на земельный участок. “аким образом, дл€ строительства объекта необходима совокупность нескольких условий: наличие законных оснований дл€ использовани€ земельного участка, на котором планируетс€ произвести строительство, а также получение разрешени€ на строительство.

ѕри строительстве спорных строений разрешение на строительство получено не было, что подтверждаетс€ письмом ”правлени€ архитектурно-строительного надзора јдминистрации г. „ел€бинска от 07.05.2007 N 489, законные основани€ дл€ использовани€ занимаемого данными строени€ми земельного участка отсутствуют.

 

12. „то означает "создание постройки без получени€ необходимых разрешений"?

 

«аконодатель отводит особое место регламентации всего процесса строительства зданий, строений и сооружений, поэтому в градостроительном законодательстве отражен перечень самосто€тельных этапов строительной де€тельности: инженерные изыскани€, архитектурно-строительное проектирование, государственна€ экспертиза проектной документации, выдача разрешени€ на строительство, осуществление строительства, строительный контроль, государственный надзор, выдача разрешени€ на ввод объекта в эксплуатацию.

ѕри этом, исход€ из содержани€ п. 2 ст. 51 √радостроительного кодекса –‘, можно прийти к выводу о том, что указанный процесс относитс€ не только к строительству, но и к де€тельности, св€занной с реконструкцией объектов недвижимости.

«аконодатель в п. 1 ст. 51 √радостроительного кодекса –‘ дает точное нормативное определение дефиниции "разрешение на строительство", определ€€ его как документ, подтверждающий соответствие проектной документации требовани€м градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевани€ территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществл€ть строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных насто€щим  одексом.

"ѕо сути, разрешение на строительство €вл€етс€ единственным основанием дл€ осуществлени€ строительства" (“ен€кова Ћ. . Ётапы (стадии) строительной де€тельности как объекты государственного регулировани€ // ‘инансовое право. 2007. N 6. —. 37 - 38).

ѕостановлением ѕравительства –‘ от 24.11.2005 N 698 "ќ форме разрешени€ на строительство и форме разрешени€ на ввод объекта в эксплуатацию" установлена соответствующа€ форма данного разрешени€.

√радостроительное законодательство выдел€ет земельные участки, на которые распростран€етс€ градостроительный регламент, в данном случае разрешение будет выдаватьс€ органом местного самоуправлени€ по месту нахождени€ земельного участка, и, соответственно, земельные участки, на которые он не распростран€етс€, в данном случае разрешение будет выдаватьс€ федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта –‘ или органом местного самоуправлени€ в соответствии с их компетенцией (пп. 4 - 6 ст. 51 √радостроительного кодекса –‘).

ѕункт 7 ст. 51 √радостроительного кодекса –‘ устанавливает исчерпывающий перечень документов, необходимых дл€ получени€ разрешени€ на строительство: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешени€ на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевани€ территории; 3) материалы, содержащиес€ в проектной документации: а) по€снительна€ записка; б) схема планировочной организации земельного участка, выполненна€ в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещени€ объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действи€ публичных сервитутов, объектов археологического наследи€; в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающа€ расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам; г) схемы, отображающие архитектурные решени€; д) сведени€ об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечени€ с обозначением мест подключени€ проектируемого объекта капитального строительства к сет€м инженерно-технического обеспечени€; е) проект организации строительства объекта капитального строительства; ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей; 4) положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном ч. 12.1 ст. 48 насто€щего  одекса), если така€ проектна€ документаци€ подлежит экспертизе в соответствии со ст. 49 насто€щего  одекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случа€х, предусмотренных ч. 3.4 ст. 49 насто€щего  одекса, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случа€х, предусмотренных ч. 6 ст. 49 насто€щего  одекса; 5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со ст. 40 насто€щего  одекса); 6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта; 7) копи€ свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

“аким образом, по смыслу ст. 51 √радостроительного кодекса –‘ строительство зданий, строений и сооружений, их частей должно осуществл€тьс€ на основе проектной документации - графических и текстовых материалов, определ€ющих объемно-планировочные, конструктивные и технические решени€ дл€ строительства (реконструкции, капитального ремонта) указанных объектов.

ѕри этом, в случае если застройщик имеет намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее - строительство) архитектурного объекта, дл€ строительства которого требуетс€ разрешение на строительство, он также об€зан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (ст. 3 ‘едерального закона от 17.11.1995 N 169-‘« "ќб архитектурной де€тельности в –оссийской ‘едерации").

Ќеобходимо иметь в виду, что п. 9 ст. 51 √радостроительного кодекса –‘ устанавливает иной пор€док получени€ разрешени€ на строительство и реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства, возлага€ на застройщика об€занность по представлению следующих документов: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка; 3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещени€ объекта индивидуального жилищного строительства.

–азрешение на строительство выдаетс€ на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдаетс€ в соответствии с ч. 12 насто€щей статьи. –азрешение на индивидуальное жилищное строительство выдаетс€ на дес€ть лет (п. 19 ст. 51 √радостроительного кодекса –‘).

ѕри этом в соответствии с п. 17 ст. 51 √радостроительного кодекса –‘ выдача разрешени€ на строительство не требуетс€ в случае: 1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу дл€ целей, не св€занных с осуществлением предпринимательской де€тельности, или строительства на земельном участке, предоставленном дл€ ведени€ садоводства, дачного хоз€йства; 2) строительства, реконструкции объектов, не €вл€ющихс€ объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использовани€; 4) изменени€ объектов капитального строительства и/или их частей, если такие изменени€ не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; 4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства; 5) иных случа€х, если в соответствии с насто€щим  одексом, законодательством субъектов –оссийской ‘едерации о градостроительной де€тельности получение разрешени€ на строительство не требуетс€.

 

ѕрактический аспект

 

 ак следует из ѕостановлени€ ‘ј— «ападно-—ибирского округа от 13.03.2012 по делу N ј03-5788/2011, ќќќ "«алесовоагропродукт", ссыла€сь на статью 222 √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации, обратилось в јрбитражный суд јлтайского кра€ с иском к јдминистрации «алесовского района јлтайского кра€ (далее - јдминистраци€) о признании права собственности на нежилые строени€: автосто€нку (литер ¬) общей площадью 1830,20 кв. м; зерносклад (литер ƒ) общей площадью 485,20 кв. м; котельную (литер ј, ј1) общей площадью 418 кв. м; автогараж (литер Ѕ) общей площадью 2100,20 кв. м, расположенные по адресу: село «алесово, улица Ћенинска€, 83.

–ешением суда от 16.08.2011, оставленным без изменени€ ѕостановлением от 02.11.2011 —едьмого арбитражного апелл€ционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

ќќќ "«алесовоагропродукт" в кассационной жалобе просило решение и ѕостановление отменить, прин€ть по делу новый судебный акт.

ѕо мнению за€вител€, выводы судов не соответствуют установленным обсто€тельствам и имеющимс€ в деле доказательствам, судами допущено неправильное применение норм материального права. ќќќ "«алесовоагропродукт" обращалось в јдминистрацию с за€влением о выдаче разрешени€ на строительство. ¬ выдаче разрешени€ было отказано, но документы, св€занные с обращением, были утер€ны. «а€витель считает, что поскольку јдминистраци€ подтверждает факт отказа в выдаче разрешени€, то им доказан факт прин€ти€ мер по получению разрешени€ на строительство. —уд апелл€ционной инстанции необоснованно не прин€л во внимание заключение отдела архитектуры јдминистрации, которым подтверждаетс€ отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан самовольно возведенными строени€ми. “акже за€вителем было представлено заключение эксперта, по которому здани€ соответствуют строительным, градостроительным нормам и требовани€м, нормам противопожарной безопасности, сохранение зданий возможно. «аключение составлено лицом, имеющим необходимую квалификацию, действующее законодательство не предусматривает необходимость получени€ лицензии (свидетельства) на право проведени€ строительно-технической экспертизы. ѕо результатам проверки, проведенной “ерриториальным отделом надзорной де€тельности N 7 √лавного управлени€ ћ„— –оссии по јлтайскому краю, составлен акт от 14.09.2011 N 495, согласно которому нарушений противопожарных норм в отношении зданий и сооружений не вы€влено. ƒанный акт был получен после вынесени€ решени€, судом апелл€ционной инстанции было отказано в приобщении акта к материалам дела.

ѕроверив в соответствии со стать€ми 274, 286 јѕ  –‘ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не нашел оснований дл€ их отмены.

»з материалов дела следует, что в собственности ќќќ "«алесовоагропродукт" находитс€ земельный участок площадью 19 113 кв. м, расположенный по адресу: село «алесово, улица Ћенинска€, 83, «алесовский район јлтайского кра€, что подтверждаетс€ свидетельством о государственной регистрации права от 06.03.2008 сери€ 22 јЅ 265032.

Ќа указанном земельном участке ќќќ "«алесовоагропродукт" самовольно возведены нежилые строени€ (автосто€нка, зерносклад, котельна€, автогараж). ѕосле завершени€ строительства право собственности на указанные объекты недвижимости оформлено не было в св€зи с отсутствием разрешени€ на строительство.

‘илиалом ‘едерального государственного унитарного предпри€ти€ "–остехинвентаризаци€ - ‘едеральное Ѕ“»" по јлтайскому краю изготовлены технические паспорта на спорные нежилые строени€.

— целью законного получени€ права владени€, пользовани€ и распор€жени€ строени€ми ќќќ "«алесовоагропродукт" обратилось в арбитражный суд с насто€щим иском о признании права собственности.

–ассмотрев материалы дела, оценив в совокупности представленные ќќќ "«алесовоагропродукт" доказательства, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований дл€ признани€ за истцом права собственности на спорные объекты, поскольку им не получено разрешение на строительство объектов в пор€дке статьи 51 √радостроительного кодекса –оссийской ‘едерации.

ѕравомерным €вл€етс€ вывод суда первой инстанции о том, что истцом не предпринимались надлежащие меры к получению разрешени€ на строительство.

—уд апелл€ционной инстанции, повторно рассматрива€ дело, установил аналогичные обсто€тельства и поддержал выводы суда первой инстанции, в св€зи с чем судом кассационной инстанции решение от 16.08.2011 јрбитражного суда јлтайского кра€ и ѕостановление от 02.11.2011 —едьмого арбитражного апелл€ционного суда по делу N ј03-5788/2011 оставлены без изменени€.

 

—огласно ќбзору судебной практики по гражданским делам за окт€брь 2011 года, подготовленному Ѕелгородским областным судом, јдминистраци€ г. Ѕелгорода инициировала судебное разбирательство, обратившись в ќкт€брьский районный суд г. Ѕелгорода с иском к Ѕ. о сносе самовольно возведенного строени€. ¬ обоснование иска сослалась на то, что ответчица на принадлежащем ей на праве собственности земельном участке возвела капитальное нежилое строение с нарушением положений ч. 2 ст. 51 √радостроительного кодекса –‘, ч. 1 ст. 3 ‘« "ќб архитектурной де€тельности –‘".

Ѕ. за€влено встречное требование о признании за ней права собственности на нежилое здание, расположенное на принадлежащем ей земельном участке.

–ешением суда в иске о сносе самовольной постройки отказано. «а Ѕ. признано право собственности на нежилое здание, расположенное на земельном участке, принадлежащем на праве собственности Ѕ.

–ешение отменено в кассационном пор€дке.

¬ обоснование вывода об удовлетворении иска о признании за Ѕ. права собственности на самовольно возведенное нежилое строение суд первой инстанции сослалс€ на положени€ п. 3 ст. 222 √  –‘, предусматривающей, что право на самовольную постройку (созданную без получени€ необходимых разрешений) может быть признано за лицом, в собственности которого находитс€ земельный участок, где осуществл€етс€ постройка, при условии, если сохранение постройки не нарушает права и охран€емые законом интересы других лиц, не угрожает жизни и здоровью граждан. —удом установлено, что спорна€ самовольна€ постройка возведена без нарушений градостроительных, санитарных норм и правил, а также требований противопожарной безопасности. Ќежилое строение представл€ет собой модульный склад типа "ангар", соответствует требовани€м —Ќиѕа, не имеет дефектов и повреждений, не создает преп€тствий в пользовании другими строени€ми и угрозы жизни и здоровью людей.

ѕри этом судом оставлено без внимани€, что отсутствие разрешени€ на строительство само по себе не может служить основанием дл€ отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешени€ на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешени€ или акта ввода объекта в эксплуатацию.

≈сли иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки €вл€ютс€ отсутствие разрешени€ на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры. ¬ этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охран€емые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (ѕостановление ѕленума ¬ерховного —уда –‘ N 10, ѕленума ¬ј— –‘ N 22 от 29.04.2010 "ќ некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, св€занных с защитой права собственности и других вещных прав"). ѕриведенные положени€ ѕостановлени€ ѕленума ¬— –‘ » ¬ј— –‘ судом первой инстанции при разрешении спора не учтены.

ћежду тем согласно ст. 222 √ражданского кодекса –‘ самовольной постройкой €вл€етс€ жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном дл€ этих целей в пор€дке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получени€ на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

¬ соответствии с нормами ст. 51 √радостроительного кодекса –‘, а также положени€ми ст. 3 ‘« от 17.11.1995 N 169-‘« "ќб архитектурной де€тельности в –оссийской ‘едерации" строительство, реконструкци€ объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществл€ютс€ на основании разрешени€ на строительство, которое выдаетс€ органом местного самоуправлени€ по месту нахождени€ земельного участка, где планируетс€ строительство.   за€влению о выдаче разрешени€ в об€зательном пор€дке должны прилагатьс€ правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 названного  одекса документы.

ƒо подачи в суд искового за€влени€ Ѕ. не принимала необходимых мер к получению исходно-разрешительной документации на строительство как до его начала, так и во врем€ проведени€ строительных работ, не представила доказательств, подтверждающих невозможность получени€ разрешени€ на строительство и ввод объекта в эксплуатацию и свидетельствующих о том, что ей было необоснованно отказано в выдаче соответствующих разрешительных документов.

 

13. „то означает "с существенным нарушением градостроительных норм и правил"?

 

—огласно пунктам 1 и 2 статьи 54 √радостроительного кодекса –‘ государственный строительный надзор осуществл€етс€ при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства, при их капитальном ремонте. ѕредметом государственного строительного надзора €вл€етс€ проверка соответстви€ выполн€емых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта, объектов капитального строительства требовани€м технических регламентов и проектной документации.

¬ силу статьи 222 √ражданского кодекса –‘ самовольной €вл€етс€ постройка, осуществленна€ без получени€ необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

“аким образом, результатом проведени€ строительного надзора может быть установление факта существенного нарушени€ градостроительных и строительных норм и правил в процессе строительства, что €вл€етс€ одним из оснований отнесени€ постройки к самовольным.

“акже указанные обсто€тельства могут быть установлены строительно-технической экспертизой, назначаемой судом по гражданскому делу.

√радостроительные нормы и правила определ€ютс€ в соответствии с √радостроительным кодексом –‘ и другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами –оссийской ‘едерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов –оссийской ‘едерации. “ак, в соответствии со ст. 24 √радостроительного кодекса –‘ утверждение региональных нормативов градостроительного проектировани€ осуществл€етс€ с учетом особенностей поселений, городских округов в границах субъекта –оссийской ‘едерации. —остав, пор€док подготовки и утверждени€ региональных нормативов градостроительного проектировани€ устанавливаютс€ законодательством субъектов –оссийской ‘едерации. ”тверждение местных нормативов градостроительного проектировани€ осуществл€етс€ с учетом особенностей населенных пунктов в границах муниципальных образований, межселенных территорий. —остав, пор€док подготовки и утверждени€ местных нормативов градостроительного проектировани€ устанавливаютс€ нормативными правовыми актами органов местного самоуправлени€ (—амовольна€ постройка: комментарии, официальные разъ€снени€, судебна€ практика / ѕод ред. ћ.ё. “ихомирова. ћ.: »зд-во ћ.ё. “ихомирова, 2010. 32 с.).

—троительные нормы и правила (—Ќиѕ) утверждает уполномоченный на это федеральный орган в области строительства. Ќапример, —троительные нормы и правила –‘ —Ќиѕ 30-02-97 "ѕланировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здани€ и сооружени€" утверждены ѕостановлением √осстро€ –‘ от 10.09.1997 N 18-51; —троительные нормы и правила —Ќиѕ 3.04.03-85 "«ащита строительных конструкций и сооружений от коррозии" утверждены ѕостановлением √осстро€ ———– от 13.12.1985 N 223. ¬ некоторых отрасл€х примен€ютс€ ведомственные строительные нормы (¬—Ќ). Ќапример, ¬едомственные строительные нормы ¬—Ќ 19-89 "ѕравила приемки работ при строительстве и ремонте автомобильных дорог" утверждены ћинавтодором –—‘—– 14.07.1989 N Ќј-18/266.

ѕри условии соблюдени€ градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 √ражданского кодекса –‘) собственник земельного участка может возводить на нем здани€ и сооружени€, осуществл€ть их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. ≈сли иное не предусмотрено законом или договором, то собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им дл€ себ€ на принадлежащем ему участке (ст. 263 √ражданского кодекса –‘).

Ќеобходимо отметить, что исход€ из требований п. 3 ст. 222 √ражданского кодекса –‘, можно прийти к выводу о том, что существенными нарушени€ми будут признаватьс€ те, которые нарушают права и охран€емые законом интересы других лиц либо создают угрозу жизни и здоровью граждан.

 

ѕрактический аспект

 

 ак следует из ќпределени€ ћосковского областного суда от 18 ма€ 2010 г. по делу N 33-4952/2010, прокурор обратилс€ в интересах  .≈. к —. с требовани€ми об€зать снести незаконно возведенную хоз€йственную постройку на земельном участке ответчика, граничащую с земельным участком  .≈.

ѕомощник прокурора в судебном заседании настаивала на удовлетворении иска, указав, что земельный участок  .≈. площадью 368 кв. м при домовладении N 12, расположенном по адресу: <...>, при этом же домовладении.

¬ 2005 году ответчик без получени€ необходимых разрешительных документов начал строительство хоз€йственного блока в северо-восточной части участка, который граничит с участком  .≈.

ѕри строительстве хоз€йственного блока ответчиком нарушены строительные нормы и правила, не соблюдено необходимое рассто€ние (не менее 1 метра) до границы земельных участков, водослив с блока осуществл€етс€ на участок  .≈., часть хоз€йственного блока расположена на земельном участке истицы, вследствие чего ее права и законные интересы нарушены.

 .≈. настаивала на удовлетворении иска, указав, что расположение хоз€йственной постройки затен€ет ее участок.

—. и его представитель возражали против удовлетворени€ иска, указав, что хоз€йственный блок был построен ответчиком в границах старого сара€ и находитс€ в границах его земельного участка. ѕредставленный истицей план €вл€етс€ недействительным. ’оз€йственный блок не нарушает права  .≈.  роме того, как полагал ответчик, истицей пропущен срок исковой давности, поскольку хоз€йственный блок был возведен в 2005 году.

–ешением »вантеевского городского суда ћосковской области от 10 декабр€ 2009 года исковые требовани€ удовлетворены.

¬ кассационной жалобе —. просит отменить судебное постановление.

ѕроверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебна€ коллеги€ не находит оснований к отмене решени€ суда как постановленного в соответствии с нормами материального и процессуального права.

»з материалов дела усматриваетс€, что ѕостановлением главы јдминистрации города »вантеевка ћосковской области от 29 июн€ 1992 года N 551 за  .≈. закреплен земельный участок по фактическому пользованию площадью 368 кв. м по адресу: <...>.

—. на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 426 кв. м и расположенные на нем 55/100 долей жилого дома на основании договора дарени€ земельного участка с долей жилого дома от 4 декабр€ 2002 года.

ƒо заключени€ указанного договора дарени€ в государственный земельный кадастр были внесены сведени€ о данном земельном участке, в том числе определ€ющие границы земельного участка и его площадь, которые были внесены по данным межевого дела по установлению границ земельного участка, составленного в 2002 году ћ”ѕ "√радоустроитель", в том числе на основании плана земельного участка от 10 €нвар€ 2002 года.

»з письма ”правлени€ архитектуры и градостроительства јдминистрации города »вантеевка от 28 окт€бр€ 2008 года N 3354 следует, что на земельном участке, принадлежащем ответчику, построен хоз€йственный блок без согласовани€ с јдминистрацией города »вантеевка и совладельцами домовладени€.

ѕри строительстве хоз€йственного блока ответчиком нарушены строительные нормы и правила, а именно —Ќиѕ 2.07.01-89, п. 2.12, примечание п. 1 - нет отступа до границы соседнего земельного участка на рассто€ние 1 метр, поэтому водослив с крыши хоз€йственного блока осуществл€етс€ на участок  .≈.

»з письма ”правлени€ архитектуры и градостроительства јдминистрации города »вантеевка от 8 декабр€ 2008 года N 177-”ји√ следует, что устранить нарушение в части водостока с крыши хоз€йственной постройки возможно путем установки водосточного желоба с отводом воды на территорию ответчика.

—огласно заключению эксперта Ћ., расположение хоз€йственной постройки не соответствует требовани€м —Ќиѕ 07.01-89*, п. 2.12, так как не соблюдено рассто€ние до границы земельных участков.  роме того, в соответствии с планом земельного участка, принадлежащего ответчику, с совмещением границ участка по фактическому пользованию и границ в соответствии с кадастровым планом часть постройки расположена на земельном участке, принадлежащем  .≈. ћежду тем положение постройки не вли€ет на инсол€цию соседнего земельного участка, принадлежащего истице.

“о обсто€тельство, что часть хоз€йственной постройки выходит за пределы границ земельного участка, принадлежащего ответчику, подтверждаетс€ и планом земельного участка, составленным »вантеевским филиалом √”ѕ ћќ "ћќЅ“»".

–азреша€ данный спор, суд пришел к правильному выводу о том, что на возведение хоз€йственной постройки в соответствии со ст. 51 √радостроительного кодекса –оссийской ‘едерации разрешени€ не требуетс€.

”довлетвор€€ исковые требовани€, суд правомерно исходил из того, что хоз€йственна€ постройка, возведенна€ ответчиком, €вл€етс€ самовольной постройкой, так как ее расположение не соответствует строительно-техническим нормам и правилам, часть постройки выходит за пределы земельного участка, принадлежащего ответчику, то есть фактически находитс€ на земельном участке, принадлежащем  .≈., что существенно нарушает ее права и законные интересы.

ќднако само по себе несоответствие рассто€ни€ от постройки до границы земельного участка (1 метр) не свидетельствует о нарушении прав соседнего землепользовател€, поскольку водосток с крыши может быть организован с отводом воды на земельный участок ответчика, а габариты постройки не вли€ют на инсол€цию земельного участка, принадлежащего  .≈.

—сылка ответчика на то, что план принадлежащего ему земельного участка, составленный 10 €нвар€ 2002 года ћ”ѕ "√радоустроитель", на основании которого были внесены изменени€ в государственный земельный кадастр, был составлен в нарушение действующего законодательства, а именно при определении границ не были учтены существующие с 1972 года фактические границы участка, правильно признана судом несосто€тельной, поскольку решением »вантеевского городского суда ћосковской области от 4 сент€бр€ 2009 года, вступившим в законную силу, было отказано в удовлетворении требований —. к ћ”ѕ "√радоустроитель" о признании плана земельного участка от 10 €нвар€ 2002 года недействительным.

“аким образом, фактические границы земельного участка ответчика должны соответствовать границам, учтенным в государственном кадастре недвижимости.

ѕри таких обсто€тельствах хоз€йственна€ постройка выходит за пределы границ земельного участка, принадлежащего ответчику.

ѕоскольку перенос постройки технически невозможен и нецелесообразен, так как она выполнена из строительных блоков, которые будут разрушены при демонтаже, суд правомерно возложил об€занность на ответчика за свой счет снести хоз€йственную постройку.

 

ќ“¬≈“—“¬≈ЌЌќ—“№ «ј ¬ќ«¬≈ƒ≈Ќ»≈ ќЅЏ≈ “ј

—јћќ¬ќЋ№Ќќ√ќ —“–ќ»“≈Ћ№—“¬ј

 

14. явл€етс€ ли возведение самовольной постройки правонарушением?

 

—амовольна€ постройка - объект, физически подпадающий под признаки объекта недвижимости, но создание которого происходит с нарушением установленных правовых норм, так как застройщик игнорирует требовани€ закона и иных правовых норм при землеотводе (строит на земельном участке, не предназначенном дл€ этих целей), или при подготовке к строительству (не получает соответствующего разрешени€), или в процессе самого строительства (не придерживаетс€ градостроительных норм и правил), в св€зи с чем по своей правовой сути самовольное строительство представл€ет собой правонарушение (—авина ј.¬. ѕравовой режим самовольной постройки: ƒис. ... канд. юрид. наук. —амара, 2010. —. 74).

¬ результате самовольного строительства происходит нарушение абсолютных имущественных и личных неимущественных прав и, как следствие, возникает об€зательство по его возмещению, вытекающее из деликта.

—обственник земельного участка, а также иные лица, которым причинен вред самовольным строительством, вправе рассчитывать на его возмещение (—оболева ј.¬.   проблеме возмещени€ вреда, причиненного самовольным строительством // Ќотариус. 2006. N 5. —. 26 - 27).

ќднако гражданско-правовые последстви€ данного правонарушени€ состо€т не только в причинении вреда, но и в невозможности фактического пользовани€ земельным участком, на котором располагаетс€ самовольный объект недвижимости, не подлежащий введению в гражданский оборот.

 

15.  акие виды ответственности влечет возведение самовольной постройки?

 

—тать€ 222 √ражданского кодекса –‘ предусматривает р€д мер гражданско-правовой ответственности за осуществление самовольного строени€. ¬о-первых, с точки зрени€ частного права нарушение соответствующих предписаний закона и административных актов влечет санкцию, обусловленную невозможностью признани€ права собственности на самовольную постройку. ¬о-вторых, в качестве санкции за самовольное возведение постройки п. 2 ст. 222 √ражданского кодекса –‘ устанавливает правило, согласно которому совершение каких-либо сделок с данным объектом недвижимости пр€мо запрещено. ¬-третьих, общим правовым последствием возведени€ самовольной постройки €вл€етс€ ее снос за счет застройщика.

 онституционный —уд –‘ в ќпределении от 03.07.2007 N 595-ќ-ѕ "ѕо запросу —ормовского районного суда города Ќижнего Ќовгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации" указал, что "самовольное строительство представл€ет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. ѕоэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не €вл€етс€, вопреки мнению за€вител€, законным владельцем. ¬вод€ правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 √  –оссийской ‘едерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном дл€ этих целей в установленном законом пор€дке, либо без получени€ необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем дл€ определени€ ее таковой достаточно наличи€ хот€ бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последстви€, т.е. санкцию за данное правонарушение в виде отказа признани€ права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет".

Ќеобходимо отметить, что меры гражданско-правовой ответственности предусмотрены также:

- пунктом 1 статьи 24 ‘едерального закона "ќб архитектурной де€тельности в –оссийской ‘едерации", предусматривающим, что гражданин или юридическое лицо, осуществл€ющие строительство архитектурного объекта без разрешени€ на строительство (самовольную постройку) или с нарушением утвержденной градостроительной документации, несут ответственность в соответствии с  одексом –оссийской ‘едерации об административных правонарушени€х;

- статьей 76 «емельного кодекса –‘, указывающей на то, что юридические лица, граждане об€заны возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершени€ ими земельных правонарушений. —амовольно зан€тые земельные участки возвращаютс€ их собственникам, землепользовател€м, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещени€ затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за врем€ незаконного пользовани€ этими земельными участками. ѕриведение земельных участков в пригодное дл€ использовани€ состо€ние при их захламлении, других видах порчи, самовольном зан€тии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном зан€тии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществл€етс€ юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушени€х, или за их счет.

“аким образом, вышеуказанные положени€ законодательства, предусматривают наступление как имущественной, так и административной ответственности за самовольное строительство.

 

16.  акие виды ответственности предусмотрены за использование земельных участков не в соответствии с их целевым назначением?

 

—тать€ 42 «емельного кодекса –‘ устанавливает, что собственники земельных участков и лица, не €вл€ющиес€ собственниками земельных участков, об€заны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

¬ случае нарушени€ данных требований указанные лица могут быть привлечены к административной ответственности, предусмотренной ст. 8.8  одекса –оссийской ‘едерации об административных правонарушени€х, согласно которой использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием или неиспользованием земельного участка, предназначенного дл€ сельскохоз€йственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных цел€х в течение срока, установленного федеральным законом, за исключением случа€, предусмотренного частью 1.1 насто€щей статьи, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тыс€чи до одной тыс€чи п€тисот рублей; на должностных лиц - от двух тыс€ч до трех тыс€ч рублей; на юридических лиц - от сорока тыс€ч до п€тидес€ти тыс€ч рублей (в ред. от 28.07.2012).

“акже статьей 285 √ражданского кодекса –‘ предусмотрена возможность изъ€ти€ земельного участка у собственника, если использование участка осуществл€етс€ с грубым нарушением правил рационального использовани€ земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используетс€ не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодороди€ сельскохоз€йственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

 

17.  то имеет право на предъ€вление иска о сносе самовольной постройки?

 

јнализ действующего законодательства позвол€ет прийти к выводу о том, что правова€ природа иска о сносе самовольной постройки ближе всего к так называемому негаторному иску (ст. 304 √ражданского кодекса –‘), согласно которому собственник может требовать устранени€ вс€ких нарушений его права, хот€ бы эти нарушени€ и не были соединены с лишением владени€.

ќднако, как следует из содержани€ п. 22 ѕостановлени€ ѕленума ¬ерховного —уда –‘ N 10, ѕленума ¬ј— –‘ N 22 от 29.04.2010 "ќ некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, св€занных с защитой права собственности и других вещных прав", с исковыми требовани€ми о сносе самовольной постройки может обращатьс€ не только собственник земельного участка, но и субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратитьс€ в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. “акже с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратитьс€ прокурор, а также иные уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

 

—обственник.

¬озведение застройщиком на чужом земельном участке здани€ или сооружени€ без получени€ €вно выраженного и документально оформленного согласи€ собственника либо без его ведома влечет признание объекта самовольной постройкой по частноправовому основанию в св€зи с нарушением норм гражданского и земельного права. ¬ силу ст. 209 √ражданского кодекса –‘ собственник по своему усмотрению владеет, пользуетс€ и распор€жаетс€ принадлежащим ему имуществом. —огласие собственника на строительство на принадлежащем ему земельном участке не может предполагатьс€. ≈го согласие на строительство конкретного объекта недвижимого имущества должно быть €вным. ќбещание собственника предоставить земельный участок под возведенный проект не считаетс€ доказательством согласи€ и не имеет юридического значени€.

ѕолномочие собственника по беспреп€тственному пользованию своим земельным участком существенно ограничиваетс€ произвольным расположением на нем чужого строени€. ѕри этом часто возникает имущественный конфликт между собственником земельного участка и лицом, намеренным осуществить государственную регистрацию права собственности на построенный им объект недвижимости. ¬ данном случае основным способом защиты прав собственника от самовольного строительства закон признает требование о сносе самовольной постройки.

 

—убъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец.

ѕравом на предъ€вление иска о сносе самовольной постройки обладает лицо, которому принадлежит ограниченное вещное право на земельный участок, на котором расположена постройка (субъект права посто€нного (бессрочного) пользовани€ или пожизненно наследуемого владени€ земельным участком, арендатор), в том числе и потому, что самовольна€ постройка (даже и возведенна€ с соблюдением строительных норм и правил) нарушает его права. Ќормативным обоснованием данного тезиса €вл€етс€ положение ст. 305 √ражданского кодекса –‘, предоставл€ющее законному владельцу право защищать свое владение имуществом от любых нарушений. “акже предполагаетс€, что такой иск может быть предъ€влен обладателем ограниченного вещного права даже к собственнику участка, который незаконно возвел на нем строение, так как ст. 305 √ражданского кодекса –‘ позвол€ет защищать владение обладателей ограниченных вещных прав от собственника имущества (—таниславов ƒ.». Ќекоторые вопросы сноса самовольной постройки // «аконы –оссии: опыт, анализ, практика. 2011. N 1. —. 75 - 80).

 

Ћицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки.

 ак следует из пункта 4 информационного письма ѕрезидиума ¬ј— –‘ от 09.12.2010 N 143 "ќбзор судебной практики по некоторым вопросам применени€ арбитражными судами статьи 222 √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации", правом требовать сноса самовольной постройки нар€ду с собственником, субъектом иного вещного права на земельный участок, законным владельцем земельного участка, на котором возведена самовольна€ постройка, обладают и иные лица, права и охран€емые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки. “ак, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе здани€, возведенного ответчиком на арендованном им земельном участке.

¬ обоснование своего требовани€ истец сослалс€ на то, что спорный объект €вл€етс€ самовольной постройкой, поскольку возведен с существенными нарушени€ми градостроительных и строительных норм и правил. «емельный участок истца граничит с земельным участком, на котором ответчиком возведена самовольна€ постройка. —охранение этой постройки нарушает права истца.

–ешением суда первой инстанции, оставленным без изменени€ постановлением суда апелл€ционной инстанции, в иске было отказано ввиду того, что истец не обладает правом на предъ€вление иска о сносе здани€ как самовольной постройки.

—уды указали, что, в соответствии с п. 1 ст. 222 √ражданского кодекса –‘, самовольной постройкой €вл€етс€ такое строение или сооружение, которое создано на земельном участке, не отведенном дл€ этих целей в установленном пор€дке, либо возведено без получени€ необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

ќтсюда вытекает, что возведением самовольной постройки могут быть нарушены права и законные интересы собственника или иного законного владельца земельного участка, на котором возведена самовольна€ постройка, или граждан, если сохранением такой постройки создана угроза их жизни и здоровью.

»стец не имеет прав на земельный участок, на котором возведена постройка. —обственник же земельного участка против возведени€ спорного объекта не возражал.  роме того, истец не €вл€етс€ тем субъектом, который вправе обращатьс€ в суд в защиту прав и законных интересов других лиц.

—уд кассационной инстанции судебные акты первой и апелл€ционной инстанций отменил, дело направил на новое рассмотрение, исход€ из следующего.

¬ силу последнего абзаца п. 3 ст. 222 √ражданского кодекса –‘ право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охран€емые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

»з этой нормы закона следует, что правом на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки обладает не только собственник или иной законный владелец соответствующего земельного участка, но и лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением постройки, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает ее сохранение. »ное толкование положений статьи 222 √ражданского кодекса –‘ означает отказ в судебной защите нарушенных прав и законных интересов этих лиц.

—уд кассационной инстанции указал, что судом не оценивались представленные истцом доказательства, свидетельствующие о его заинтересованности как смежного землепользовател€ в за€влении указанного требовани€, а также доказательства существенного нарушени€ градостроительных и строительных норм и правил при строительстве спорного здани€.

¬ св€зи с этим дело было направлено на новое рассмотрение, при котором суду надлежало оценить заинтересованность истца в за€влении данных требований и рассмотреть спор по существу, а также привлечь к участию в деле собственника земельного участка либо в качестве третьего лица на стороне ответчика, либо с учетом того, что он фактически одобр€л действи€ лица, осуществившего самовольную постройку, в качестве соответчика (по ходатайству или с согласи€ истца).

 

ѕрокурор.

—огласно пункту 1 ѕостановлени€ ѕленума ¬ј— –‘ от 23.03.2012 N 15 "ќ некоторых вопросах участи€ прокурора в арбитражном процессе", арбитражным судам следует иметь в виду, что прокурор вправе обратитьс€ в арбитражный суд, в частности с требованием о ликвидации юридического лица вследствие неоднократного или грубого нарушени€ этим юридическим лицом исключительных прав на результаты интеллектуальной де€тельности и на средства индивидуализации, а также с требованием о сносе самовольной постройки в цел€х защиты публичных интересов (статьи 1253, 222 √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации).

ƒанна€ позици€ также может быть выведена из положений п. 4 ст. 27 ‘едерального закона от 17 €нвар€ 1992 г. N 2202-1 "ќ прокуратуре –оссийской ‘едерации", в соответствии с которым в случае нарушени€ прав и свобод человека и гражданина, защищаемых в пор€дке гражданского судопроизводства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо в силу иных обсто€тельств нарушение приобрело особое общественное значение, прокурор предъ€вл€ет и поддерживает в суде или арбитражном суде иск в интересах пострадавших.  роме того, согласно п. 3 ст. 35 данного «акона прокурор в соответствии с процессуальным законодательством вправе обратитьс€ в суд с за€влением, если этого требует защита прав граждан и охран€емых законом интересов общества или государства.

¬ рамках разъ€снений по практике вопроса в пункте 2 информационного письма ѕрезидиума ¬ј— –‘ от 09.12.2010 N 143 "ќбзор судебной практики по некоторым вопросам применени€ арбитражными судами статьи 222 √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации" указано, что прокурор вправе обратитьс€ в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки в цел€х защиты публичных интересов. “ак, прокурор обратилс€ в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о сносе возведенной ответчиком автозаправочной станции с магазином и моечным узлом как самовольной постройки (ст. 222 √ражданского кодекса –‘).

¬ обоснование своего требовани€ истец сослалс€ на то, что при строительстве были существенно нарушены строительные нормы и правила, следствием чего может стать обрушение этих объектов. ѕо мнению прокурора, сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан.

–ешением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано, поскольку прокурор в силу статьи 52 јрбитражного процессуального кодекса –‘ не обладает правом на предъ€вление иска о сносе самовольной постройки.

”казанное решение было отменено судом апелл€ционной инстанции по следующим основани€м.

—огласно п. 4 ст. 27 ‘едерального закона "ќ прокуратуре –оссийской ‘едерации", в случае нарушени€ прав и свобод человека и гражданина, защищаемых в пор€дке гражданского судопроизводства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо в силу иных обсто€тельств нарушение приобрело особое общественное значение, прокурор предъ€вл€ет и поддерживает в суде или арбитражном суде иск в интересах пострадавших. Ќа основании п. 3 ст. 35 названного «акона прокурор в соответствии с процессуальным законодательством вправе обратитьс€ в суд с за€влением, если этого требует защита прав граждан и охран€емых законом интересов общества или государства.

—уд апелл€ционной инстанции указал, что по смыслу данных норм, а также положений статьи 52 јрбитражного процессуального кодекса –‘ последние нельз€ рассматривать как запрет дл€ прокурора за€вить в арбитражный суд требование о сносе самовольной постройки в интересах неопределенного круга лиц, в том числе граждан. ѕри ином толковании указанных правовых норм органы прокуратуры будут лишены возможности реализовывать возложенные на них функции, а неопределенный круг лиц, в интересах которых прокурором было за€влено требование, - защиты своих нарушенных прав и законных интересов.

—уд апелл€ционной инстанции также учел, что основанием дл€ предъ€влени€ в суд иска о сносе автозаправочной станции €вились многочисленные обращени€ граждан, проживающих р€дом со спорным объектом.

¬ св€зи с вышеизложенным суд апелл€ционной инстанции рассмотрел требование прокурора по существу.

¬ другом деле прокурор обратилс€ в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе возведенного ответчиком склада как самовольной постройки.

 ак указал прокурор, постройка была создана на земельном участке, принадлежащем государственному учреждению на праве посто€нного (бессрочного) пользовани€, при этом согласие на строительство, данное этим учреждением и уполномоченным представителем собственника имущества учреждени€, отсутствует.

–ешением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано на основании следующего.

ѕрокурор обладает правом на обращение в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах. “ак, прокурор вправе требовать сноса самовольной постройки, сохранение которой создает угрозу жизни и здоровью граждан.

 

”полномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

»сход€ из содержани€ ст. 2, 54 √радостроительного кодекса –‘ правом на предъ€вление требований о сносе самовольной постройки обладают органы, осуществл€ющие государственный строительный надзор, при этом аналогичными полномочи€ми также обладают органы местного самоуправлени€. “акой вывод следует из положений ст. 125 √ражданского кодекса –‘, ст. 53 јрбитражного процессуального кодекса –‘, ст. 46 √ражданского процессуального кодекса –‘, ст. 14 ‘едерального закона от 6 окт€бр€ 2003 г. N 131-‘« "ќб общих принципах организации местного самоуправлени€ в –оссийской ‘едерации", ст. 8 √радостроительного кодекса –‘, ст. 11, 28 - 30, 32, 62 «емельного кодекса –‘, согласно которым в компетенцию местных органов власти вход€т: контроль за планировкой и застройкой территорий муниципальных образований; владение, пользование и распор€жение муниципальной собственностью; выдача разрешений на строительство; предоставление земельных участков дл€ строительства и реконструкции. Ќа практике подобные требовани€ от имени указанных органов чаще всего предъ€вл€ют органы местного самоуправлени€.

ѕунктом 3 информационного письма ѕрезидиума ¬ј— –‘ от 09.12.2010 N 143 "ќбзор судебной практики по некоторым вопросам применени€ арбитражными судами статьи 222 √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации" определено, что орган, осуществл€ющий строительный надзор, вправе в защиту публичных интересов обратитьс€ в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки, созданной без получени€ необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. “ак, орган, осуществл€ющий строительный надзор, обратилс€ в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о сносе возведенной ответчиком самовольной постройки (здани€ магазина).

¬ обоснование за€вленного требовани€ истец указал, что спорное строение возведено с существенными нарушени€ми строительных норм и правил, его сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан.  роме того, акционерное общество, несмотр€ на отказ во вводе здани€ магазина в эксплуатацию и на неоднократные предупреждени€ со стороны истца, использует строение дл€ торговли.

–ешением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано ввиду следующего.

¬ соответствии со статьей 53 јрбитражного процессуального кодекса –‘ государственные органы, органы местного самоуправлени€ и иные органы вправе обратитьс€ с исками или за€влени€ми в арбитражный суд в защиту публичных интересов в случа€х, предусмотренных федеральным законом.

«а органом, осуществл€ющим строительный надзор, право на предъ€вление в суд иска о сносе самовольной постройки законом пр€мо не закреплено.

—уд апелл€ционной инстанции решение отменил по следующим основани€м.

—огласно пп. 1 и 2 статьи 54 √радостроительного кодекса –‘ государственный строительный надзор осуществл€етс€ при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства, при их капитальном ремонте. ѕредметом государственного строительного надзора €вл€етс€ проверка соответстви€ выполн€емых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта, объектов капитального строительства требовани€м технических регламентов и проектной документации.

¬ силу ст. 222 √ражданского кодекса –‘ самовольной €вл€етс€ постройка, осуществленна€ без получени€ необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

“аким образом, результатом проведени€ строительного надзора может быть установление факта существенного нарушени€ градостроительных и строительных норм и правил в процессе строительства, что €вл€етс€ одним из оснований отнесени€ постройки к самовольным.

—амовольна€ постройка подлежит сносу (п. 2 ст. 222 √ражданского кодекса –‘). ѕринудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решени€ суда, которым удовлетворен иск о сносе.

√радостроительный кодекс –‘ определ€ет общие полномочи€ органов, осуществл€ющих строительный надзор, которые необходимы дл€ выполнени€ возложенных на них надзорных функций.

¬озможность предъ€влени€ иска о сносе самовольной постройки в суд следует из целей осуществлени€ надзора, определенных принципами законодательства о градостроительной де€тельности.   таким принципам согласно ст. 2 √радостроительного кодекса –‘, в частности, относ€тс€: осуществление градостроительной де€тельности с соблюдением требований технических регламентов; осуществление градостроительной де€тельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждени€ чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, прин€тием мер по противодействию террористическим актам; осуществление градостроительной де€тельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.

¬ св€зи с этим за органом, осуществл€ющим строительный надзор, должно быть признано право на предъ€вление в публичных интересах в суде иска о сносе самовольной постройки. —т. 53 јрбитражного процессуального кодекса –‘ не может рассматриватьс€ как не допускающа€ реализацию полномочий названного органа, закрепленных законом.

 

18.  то будет €вл€тьс€ надлежащим ответчиком по иску о сносе самовольной постройки?

 

 ак следует из п. 24 ѕостановлени€ ѕленума ¬ерховного —уда –‘ N 10, ѕленума ¬ј— –‘ N 22 от 29.04.2010 "ќ некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, св€занных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу абзаца второго п. 2 ст. 222 √ражданского кодекса –‘ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки €вл€етс€ лицо, осуществившее самовольное строительство. ѕри создании самовольной постройки с привлечением подр€дчиков ответчиком €вл€етс€ заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольна€ постройка.

¬ случае нахождени€ самовольной постройки во владении лица, не осуществл€вшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки €вл€етс€ лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не €вл€лась самовольной. Ќапример, в случае отчуждени€ самовольной постройки - ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал - юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - лицо, получившее имущество во владение.

≈сли право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе самовольной постройки (абзац второй ч. 3 ст. 40 √ражданского процессуального кодекса –‘ или ч. 2 ст. 46 јрбитражного процессуального кодекса –‘).

 

19.  акова территориальна€ и родова€ подсудность исков о сносе самовольных построек?

 

»сход€ из содержани€ п. 1 ст. 30 √ражданского процессуального кодекса –‘, ч. 1 ст. 38 јрбитражного процессуального кодекса –‘, можно прийти к выводу о том, что иски о сносе самовольной постройки предъ€вл€ютс€ в суд по месту нахождени€ этих объектов, так как указанные требовани€ непосредственно св€заны с правами на земельные участки, здани€, в том числе жилые и нежилые помещени€, строени€, сооружени€, другие объекты, прочно св€занные с землей (исключительна€ подсудность).

— учетом положений ст. 23 √ражданского процессуального кодекса –‘, ст. 27 јрбитражного процессуального кодекса –‘ необходимо иметь в виду, что если самовольна€ постройка принадлежит физическому лицу, то исковое за€вление подаетс€ в районный суд общей юрисдикции по месту нахождени€ объекта, в случае если ответчиком €вл€етс€ организаци€ или индивидуальный предприниматель, то вопрос о ее сносе решаетс€ арбитражным судом по месту нахождени€ постройки.

 

20. –аспростран€етс€ ли искова€ давность на требование о сносе самовольной постройки?

 

 ак указано в п. 22 ѕостановлени€ ѕленума ¬ерховного —уда –‘ N 10, ѕленума ¬ј— –‘ N 22 от 29.04.2010 "ќ некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, св€занных с защитой права собственности и других вещных прав", на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, искова€ давность не распростран€етс€.

“акже по смыслу статей 208 и 304 √ражданского кодекса –‘ искова€ давность не распростран€етс€ на требовани€ собственника или иного владельца об устранении нарушений его права (путем сноса самовольно возведенного объекта недвижимости), если эти нарушени€ не были соединены с лишением владени€.

 

ѕрактический аспект

 

—огласно п. 6 информационного письма ѕрезидиума ¬ј— –‘ от 09.12.2010 N 143 "ќбзор судебной практики по некоторым вопросам применени€ арбитражными судами статьи 222 √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации", искова€ давность не распростран€етс€ на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласи€, если истец владеет этим земельным участком.

»ндивидуальный предприниматель - собственник земельного участка - обратилс€ в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе построек, возведенных последним на части земельного участка истца.

¬ обоснование своих требований истец, ссыла€сь на положени€ ст. 222 √  –‘, указал, что не давал согласи€ на строительство спорных построек.

ќтветчик, не оспарива€ того, что постройки €вл€ютс€ самовольными, просил суд отказать в иске ввиду пропуска истцом срока исковой давности, поскольку спорные постройки возведены и наход€тс€ на земельном участке истца уже более п€ти лет.

¬озража€ против применени€ срока исковой давности, истец указал следующее. ќн не лишен владени€ земельным участком в целом. «а€вленное требование о сносе самовольных построек, по существу, €вл€етс€ требованием об устранении преп€тствий собственнику в пользовании этим участком, а поэтому - способом защиты вещного права, предусмотренным ст. 304 √  –‘. Ќа такие требовани€ срок исковой давности не распростран€етс€ в силу пр€мого указани€ закона (ст. 208 √  –‘).

—уд первой инстанции признал доводы ответчика об истечении срока исковой давности обоснованными и на этом основании в иске отказал.

ѕри этом суд указал, что требование о сносе самовольной постройки не €вл€етс€ разновидностью негаторного иска, поскольку из ст. 222 √  –‘ следует, что оно может быть за€влено не только собственником или иным законным владельцем земельного участка, на котором возведена спорна€ постройка. «акон не называет среди требований, на которые искова€ давность не распростран€етс€, иск о сносе самовольной постройки.

—уд апелл€ционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, иск удовлетворил, исход€ из следующего.

¬ силу статей 304, 305 √  –‘ собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранени€ вс€ких нарушений его права, хот€ бы эти нарушени€ и не были соединены с лишением владени€. Ќа такое требование искова€ давность не распростран€етс€ (ст. 208 √  –‘).

»ск о сносе самовольной постройки, предъ€вленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владени€ этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении вс€ких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не св€занных с лишением владени€. ѕоэтому к такому иску подлежат применению правила ст. 208 √  –‘.

¬ данном случае требование о сносе самовольных построек было за€влено владеющим собственником земельного участка, на котором они были возведены, в св€зи с чем суду надлежало применить к нему положени€ √  –‘ о негаторном иске (статьи 304, 208).

¬ другом деле муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе здани€ склада, обосновыва€ свое требование тем, что склад возведен ответчиком на муниципальном земельном участке в отсутствие согласи€ уполномоченного представител€ собственника, а следовательно, €вл€етс€ самовольной постройкой (ст. 222 √  –‘).

ќтветчик против иска возражал, ссыла€сь на то, что ранее истцу было отказано в удовлетворении иска об истребовании спорного земельного участка из владени€ ответчика (ст. 301 √  –‘) в св€зи с истечением срока исковой давности. ѕоэтому у истца нет интереса в сносе склада, и срок исковой давности по предъ€вленному требованию также истек.

»стец представил встречное возражение: на требование о сносе самовольной постройки искова€ давность не распростран€етс€.

ќтказыва€ в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что по смыслу статей 208 и 304 √  –‘ искова€ давность не распростран€етс€ на требовани€ собственника или иного владельца об устранении нарушений его права, если эти нарушени€ не были соединены с лишением владени€.

ѕоскольку истец, считающий себ€ собственником спорного земельного участка, фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведени€ без его согласи€ спорной постройки мог быть разрешен либо при рассмотрении виндикационного иска, либо после удовлетворени€ такого иска. —ледовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владени€, то требование о сносе постройки, созданной без согласи€ истца, может быть предъ€влено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владени€ (ст. 301 √  –‘).

 

ѕункт 7 информационного письма ѕрезидиума ¬ј— –‘ от 09.12.2010 N 143 "ќбзор судебной практики по некоторым вопросам применени€ арбитражными судами статьи 222 √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации" устанавливает, что на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, искова€ давность не распростран€етс€.

ќрган, осуществл€ющий строительный надзор, обратилс€ в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе самовольной постройки, созданной ответчиком с существенным нарушением строительных норм и правил. ¬озража€ против за€вленных требований, ответчик за€вил о пропуске истцом срока исковой давности.

”довлетвор€€ иск, суд исходил из того, что на такие требовани€ искова€ давность не распростран€етс€ ввиду следующего.

—тать€ 11 √  –‘ устанавливает, что защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществл€етс€ в судебном пор€дке. ¬ соответствии со ст. 195 √  –‘ исковой давностью признаетс€ срок дл€ защиты права по иску лица, право которого нарушено.

»ск о сносе созданной с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил или без получени€ необходимых разрешений самовольной постройки, сохранение которой нарушает права и охран€емые законом интересы третьих лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, рассматриваетс€ по правилам гражданского судопроизводства. ќднако такой иск не направлен на защиту гражданских прав конкретного лица. ¬ описанных случа€х иск о сносе предъ€вл€етс€, в частности, с целью пресечени€ нарушени€ конституционных прав человека и гражданина, например права на благопри€тную окружающую среду (ст. 42  онституции –оссийской ‘едерации), устранени€ существующей угрозы жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 √  –‘), а также приведени€ застройки в соответствие с получившими признание в законе требовани€ми обеспечени€ предупреждени€ чрезвычайных ситуаций, требовани€ми сохранени€ особо охран€емых природных территорий и т.п.

“ак как предъ€вление иска о сносе самовольной постройки в данном случае св€зано не с нарушением гражданского права конкретного лица, а с устранением посто€нной угрозы, которую создает сохранение постройки, установленные √  –‘ правила об исковой давности применению не подлежат.

 роме того, суд не согласилс€ с доводом ответчика, полагавшего, что снос самовольной постройки по истечении длительного срока невозможен, в том числе и в св€зи с истечением сроков давности привлечени€ к административной ответственности, предусмотренных ст. 4.5  одекса –оссийской ‘едерации об административных правонарушени€х.  ак указал суд, снос самовольной постройки, созданной с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, не может быть признан мерой административной ответственности и направлен на пресечение дл€щегос€ правонарушени€.

¬ другом деле орган, осуществл€ющий строительный надзор, обратилс€ в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе здани€ магазина, возведенного ответчиком на принадлежащем ему земельном участке без разрешени€ на строительство.

ќтветчик в отзыве на иск указал, что сохранение постройки не нарушает права и охран€емые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку она возведена на его земельном участке с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил.  роме того, ответчик за€вил о пропуске истцом срока исковой давности.

—уд первой инстанции отметил, что само по себе создание постройки без получени€ на это необходимых разрешений означает, что она в силу п. 1 ст. 222 √  –‘ €вл€етс€ самовольной и подлежит сносу. ќднако поскольку истец требовал сноса постройки лишь по данному формальному основанию, а ответчиком были представлены доказательства того, что постройка создана на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, то на такое требование распростран€етс€ искова€ давность применительно к стать€м 195 и 196 √  –‘. ¬ материалах дела имелись доказательства того, что за четыре года до предъ€влени€ иска истец получил от ответчика письмо, содержащее просьбу ввести спорный объект в эксплуатацию. ѕри таких обсто€тельствах суд первой инстанции органу, осуществл€ющему строительный надзор, в иске отказал.

—уд апелл€ционной инстанции, оставл€€ в силе решение суда первой инстанции, отметил, что нераспространение на подобное требование исковой давности привело бы к неблагопри€тным дл€ гражданского оборота последстви€м и нарушению интересов последующих приобретателей земельных участков, на которых возведены постройки, поскольку допускало бы снос зданий и сооружений по этому основанию (отсутствие административного разрешени€ на строительство) без какого-либо разумного ограничени€ срока на предъ€вление иска о сносе самовольной постройки.

ћежду тем необходимо иметь в виду, что в случае полного захвата чужого земельного участка с осуществлением на нем последующего строительства надлежащим способом защиты права собственности судебна€ практика считает виндикационный иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владени€ (статьи 301, 302 √ражданского кодекса –‘), а также дополнительный иск о сносе строени€. ≈сли нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владени€, то требование о сносе постройки, созданной без согласи€ истца, может быть предъ€влено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владени€. Ќарушенное право не может быть восстановлено путем удовлетворени€ иска о выселении ответчиков без решени€ вопроса о сносе возведенного объекта и об освобождении земельного участка под ним. “ем самым отказ в виндикации земельного участка в св€зи с истечением трехлетнего срока исковой давности влечет отказ в удовлетворении иска о сносе наход€щегос€ на нем строени€.

“акже в случае, если с исковыми требовани€ми о сносе самовольной постройки обращаютс€ уполномоченные органы по основани€м отсутстви€ разрешени€ на строительство либо использовани€ земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, то в данном случае по за€влению стороны судом также может быть применен трехлетний срок исковой давности.

 

ѕрактический аспект

 

 ак следует из ѕостановлени€ ‘ј— ƒальневосточного округа от 15 июн€ 2011 года по делу N ‘03-2046/2011, јдминистраци€ города ¬ладивостока (далее - јдминистраци€), ”правление градостроительства и архитектуры (далее - ”правление) обратились в јрбитражный суд ѕриморского кра€ с иском к ¬ладивостокской городской оборонной спортивно-технической общественной организации (далее - ¬ладивостокска€ ќ—“ќ), общественному движению ѕриморского кра€ "‘изкультура и спорт" (далее - ќƒѕ  "‘изкультура и спорт") о признании самовольной постройкой объекта незавершенного строительства - здани€ спортивного клуба готовностью 94,6%, инвентарный N 05:401:002:000219710, лит. ј, расположенного по адресу: г. ¬ладивосток, ул. „еремухова€, 40б, общей площадью 209,7 кв. м; о сносе указанного самовольно возведенного строени€ посредством демонтажа в мес€чный срок за свой счет.

¬ пор€дке ст. 48 јѕ  –‘ арбитражный суд произвел замену ответчика - ¬ладивостокской ќ—“ќ в св€зи с его реорганизацией в форме преобразовани€ на местное отделение ќбщероссийской общественно-государственной организации "ƒобровольное общество содействи€ армии, авиации и флоту –оссии" города ¬ладивостока ѕриморского кра€ (далее - ћќ "ƒќ—јј‘ –оссии").

–ешением арбитражного суда от 13.12.2010, оставленным без изменени€ ѕостановлением ѕ€того арбитражного апелл€ционного суда от 15.02.2011, в удовлетворении иска отказано полностью.

¬ кассационной жалобе јдминистраци€ просит отменить эти судебные акты как прин€тые с нарушением норм материального права, не соответствующие фактическим обсто€тельствам и имеющимс€ в деле доказательствам, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в ином судебном составе.

¬ обоснование жалобы за€витель, ссыла€сь на статью 75 (ч. 8) јѕ  –‘ и на наличие в деле копии разрешени€ на строительство от 31.12.2004 N 181/4, выданного ¬.ћ. “аравкову, указывает на несосто€тельность вывода судов о недоказанности возведени€ спорной постройки в отсутствие разрешени€ на строительство. ќспарива€ вывод судов об отведении земельного участка, на котором эта постройка осуществлена, ¬ладивостокской ќ—“ќ на праве бессрочного посто€нного пользовани€, указывает на то, что возведенный объект выходит за границы этого земельного участка. —сылаетс€ на доказанность осуществлени€ работ по реконструкции здани€ в отсутствие согласованного рабочего проекта. ”казывает на неправильное применение срока исковой давности.

¬ отзывах на кассационную жалобу ћќ "ƒќ—јј‘ –оссии" и ќƒѕ  "‘изкультура и спорт" выразили несогласие с изложенными в ней доводами, считают обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, а кассационную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

¬ судебном заседании кассационной инстанции представители јдминистрации и ќƒѕ  "‘изкультура и спорт" поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и в отзыве на нее соответственно, дав по ним по€снени€.

ѕроверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, ‘едеральный арбитражный суд ƒальневосточного округа не усматривает оснований дл€ их отмены, предусмотренных в ст. 288 јѕ  –‘.

 ак установлено судами, в соответствии с материалами дела ѕостановлением јдминистрации города ¬ладивостока ѕриморского кра€ от 10.09.1996 N 1238 ¬ладивостокской ќ—“ќ предоставлен в бессрочное пользование земельный участок площадью 114 кв. м, расположенный по адресу: г. ¬ладивосток, „еремухова€, 40.

»нспекцией √осархстройнадзора ”правлени€ архитектуры, градостроительства и госархстройнадзора 31.12.2004 выдано јдминистрации г. ¬ладивостока ѕриморского кра€ ќƒѕ  "‘изкультура и спорт" разрешение на строительство N 181/04 сроком действи€ до 31.12.2006 на выполнение реконструкции нежилого здани€.

Ќа основании указанных документов осуществлена реконструкци€ нежилого здани€, расположенного по адресу: ѕриморский край, г. ¬ладивосток, ул. „еремухова€, 40б.

¬последствии 22.09.2006 и 06.02.2009 осуществлена государственна€ регистраци€ права общей долевой собственности ќƒѕ  "‘изкультура и спорт" (дол€ в праве - 7/8) и ¬ладивостокской ќ—“ќ (дол€ в праве - 1/8) на объект незавершенного строительства (здание спортивного клуба) готовностью 94,6% (лит. ј), о чем выданы соответствующие свидетельства.

јдминистраци€ и ”правление, полага€, что указанный объект €вл€етс€ самовольной постройкой, подлежащей сносу, обратились в арбитражный суд с насто€щим иском.

ќтказыва€ в удовлетворении исковых требований, суды исходили из недоказанности наличи€ у спорного объекта признаков самовольной постройки.

¬ соответствии с п. 1 ст. 222 √  –‘ самовольной постройкой €вл€етс€ жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном дл€ этих целей в пор€дке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получени€ на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

—огласно п. 2 ст. 222 √  –‘ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. ќно не вправе распор€жатьс€ постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. —амовольна€ постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 насто€щей статьи.

¬ обоснование за€вленных требований истцы указали на то, что спорное строение создано без получени€ на это необходимых разрешений и в отсутствие прав на земельный участок под частью строени€.

ƒанные доводы отклонены судами в св€зи со следующим.

¬ соответствии с ч. 1 ст. 51 √радостроительного кодекса –оссийской ‘едерации разрешение на строительство представл€ет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требовани€м градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществл€ть строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных насто€щим  одексом.

¬ обоснование довода об осуществлении реконструкции спорного объекта без разрешени€ на строительство истцы сослались на представленную ими копию разрешени€ на строительство от 31.12.2004 N 181/4 со сроком действи€ до 31.12.2011, выданного ¬.ћ. “аравкову на строительство индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: г. ¬ладивосток, ул. Ћесна€, 163; и на копию выписки из журнала учета разрешений на строительство, выданных ”правлением муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации г. ¬ладивостока за 2004 год.

¬ свою очередь, ответчиками представлена нотариально заверенна€ копи€ разрешени€ на строительство от 31.12.2004 N 181/04, выданного ќƒѕ  "‘изкультура и спорт", подлинник которого, как установил апелл€ционный суд, обозревалс€ арбитражным судом первой инстанции.

—удами представленные истцами доказательства отклонены со ссылкой на ст. 71 (ч. 1, 2, 3, 6) јѕ  –‘ как не отвечающие критерию достоверности. ѕри этом суды указали на то, что в сведени€х, содержащихс€ в копии разрешени€ на строительство от 31.12.2004 N 181/04, выданного ¬.ћ. “аравкову, и в копии книги выдачи разрешений за 2004 год, имеютс€ противоречи€ в указании срока действи€ данного разрешени€, подлинник книги выдачи разрешений за 2004 год истцами в материалы дела не представлен.

ƒовод истцов о том, что работы по реконструкции спорного объекта фактически проводились по истечении срока действи€ разрешени€ на строительство, апелл€ционный суд отклонил, указав на то, что срок действи€ разрешени€ на строительство от 31.12.2004 N 181/04 установлен с 31.12.2004 по 31.12.2006. »з акта готовности от 04.12.2005, документов о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, осуществленной 22.09.2006, усматриваетс€, что основные работы по реконструкции объекта, требующие получени€ разрешени€ на строительство, были выполнены в период действи€ разрешени€ от 31.12.2004 N 181/04.

ƒовод истцов о том, что работы по реконструкции спорного объекта велись в отсутствие согласованного проекта, апелл€ционный суд отклонил как опровергающийс€ имеющимс€ в материалах дела эскизным проектом "–еконструкци€ здани€ тира под спортивный клуб "ћецар ќлимпа" ќƒѕ  "‘изкультура и спорт", согласованным главным архитектором г. ¬ладивостока 02.02.2005, начальником ”ј√и√ 05.12.2004, проектом "–еконструкци€ здани€ тира под спортивный клуб "ћецар ќлимпа" ќƒѕ  "‘изкультура и спорт" в районе ул. „еремуховой в г. ¬ладивостоке; указав на то, что отсутствие сведений о согласовании эскизного и рабочего проектов в ”правлении градостроительства и архитектуры администрации г. ¬ладивостока не свидетельствует об отсутствии такого согласовани€ и на то, что за€влений о фальсификации представленных ответчиками проектов истцами в установленном пор€дке не за€вл€лось.

ƒовод истцов о том, что часть спорного объекта выходит за границы предоставленного земельного участка, апелл€ционный суд отклонил, сославшись на то, что в данном случае имела место реконструкци€ существующего объекта недвижимости, а не строительство нового, исковые требовани€ за€влены о сносе всего объекта, в то врем€ как права отсутствуют только на земельный участок под частью строени€, прин€в во внимание отсутствие в материалах дела доказательств невозможности освобождени€ не принадлежащего ответчикам земельного участка от отдельных элементов конструкции здани€.

— учетом изложенного суды пришли к выводу о недоказанности наличи€ у спорного объекта признаков самовольной постройки.

ѕри этом суды пришли к правильному и обоснованному выводу об истечении предусмотренного статьей 196 √  –‘ общего срока исковой давности, о применении которой за€вили ответчики, установив, что истцы в лице единого муниципального учреждени€ должны были узнать о нарушении своего права 02.03.2006 (иск подан 28.07.2010).

¬ыводы судов обоснованы ссылкой на письмо ”правлени€ муниципального имущества, градостроительства и архитектуры от 02.03.2006 N 1451-в об уточнении почтового адреса, содержащего сведени€ о том, что зданию ¬ладивостокской городской оборонной спортивно-технической общественной организации, расположенному по адресу: г. ¬ладивосток, ул. „еремухова€, 40, присваиваетс€ почтовый адрес: г. ¬ладивосток, ул. „еремухова€, 40б, и на статьи 196, 200 √  –‘.

 роме того, апелл€ционный суд указал на недоказанность создани€ спорным объектом угрозы жизни и здоровью граждан, сославшись при этом на положени€ п. 22 ѕостановлени€ ѕленума ¬ерховного —уда –оссийской ‘едерации N 10, ѕленума ¬ысшего јрбитражного —уда –оссийской ‘едерации N 22 от 29.04.2010 "ќ некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, св€занных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, искова€ давность не распростран€етс€.

 

21. –аспростран€ютс€ ли положени€ о сносе объекта самовольного строительства на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект?

 

—огласно п. 28 ѕостановлени€ ѕленума ¬ерховного —уда –‘ N 10, ѕленума ¬ј— –‘ N 22 от 29.04.2010 "ќ некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, св€занных с защитой права собственности и других вещных прав", положени€ ст. 222 √  –‘ распростран€ютс€ на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

—уд об€зывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состо€ние, существовавшее до проведени€ таких работ.

 

ѕрактический аспект

 

 ак следует из ќпределени€ —вердловского областного суда от 12.01.2012 по делу N 33-538/2012, √. обратилс€ в суд к јдминистрации г. ≈катеринбурга с иском о признании права собственности на самовольную постройку, ссыла€сь в обоснование за€вленных требований на то, что он €вл€етс€ собственником нежилого помещени€ <...> общей площадью <...> кв. м, которое используетс€ под магазин продовольственных и промышленных товаров. ”казанное помещение было переведено из жилого в нежилое на основании ѕостановлени€ главы г. ≈катеринбурга от <...>. ¬ 2006 году истец произвел реконструкцию принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости, вырыл подвал без получени€ разрешени€ на строительство. –еконструкци€ произведена на основании проектного решени€ ќќќ <...> и в соответствии с техническим заключением ќќќ <...>. ¬ход в подвал осуществл€етс€ через магазин, принадлежащий истцу на праве собственности. ѕредписанием √лавархитектуры јдминистрации г. ≈катеринбурга истцу предложено узаконить выполненную реконструкцию. Ќа обращение истца о согласовании реконструкции был получен отказ в выдаче разрешени€ на строительство. ¬ насто€щее врем€ провод€тс€ работы по формированию земельного участка под многоквартирным жилым домом, собственники помещений которого не возражают против узаконени€ самовольной постройки. —чита€, что сохранение самовольной постройки - подвального помещени€ не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, постройка соответствует строительным нормам и правилам, требовани€м пожарной безопасности, истец просил суд признать право собственности на самовольно возведенный объект недвижимости - подвал общей площадью <...> кв. м помещени€ N <...>, расположенный по адресу <...>, в соответствии с данными инвентаризации ≈ћ”ѕ Ѕ“» по состо€нию на 24 феврал€ 2011 года.

–ешением Ћенинского районного суда г. ≈катеринбурга от 13 окт€бр€ 2011 года исковые требовани€ √. оставлены без удовлетворени€.

ѕроверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебна€ коллеги€ оснований к отмене решени€ не находит, считает решение суда законным и обоснованным, а кассационную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

–азреша€ спор, суд правильно установил обсто€тельства, имеющие значение дл€ дела, представленным доказательствам дал оценку в их совокупности в соответствии со ст. 67 √ражданского процессуального кодекса (далее - √ѕ ) –оссийской ‘едерации и пришел к обоснованным выводам.

 ак установлено судом, √. €вл€етс€ собственником встроенного нежилого помещени€ <...> общей площадью <...> кв. м, которое используетс€ под магазин продовольственных и промышленных товаров.

—удом также установлено, что √. самовольно в результате реконструкции принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещени€ возведено помещение подвала под данным нежилым помещением, в отсутствие разрешительной документации.

¬ соответствии с п. 1 ст. 222 √ражданского кодекса (далее - √ ) –оссийской ‘едерации самовольной постройкой €вл€етс€ жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном дл€ этих целей в пор€дке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получени€ на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

—огласно разъ€снени€м, изложенным в п. 28 ѕостановлени€ ѕленума ¬ерховного —уда –оссийской ‘едерации N 10, ѕленума ¬ј— –оссийской ‘едерации N 22 от 29 апрел€ 2010 года "ќ некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, св€занных с защитой права собственности и других вещных прав", положени€ статьи 222 √  –оссийской ‘едерации распростран€ютс€ на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

¬ соответствии со ст. 1 √радостроительного кодекса –оссийской ‘едерации реконструкци€ - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечени€.

ѕоскольку истцом была произведена реконструкци€ принадлежащего ему нежилого помещени€, в результате которой образовалс€ новый объект - подвал, суд первой инстанции правильно указал, что возведенный истцом подвал €вл€етс€ самовольной постройкой.

—огласно п. 3 ст. 222 √  –оссийской ‘едерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случа€х в ином установленном законом пор€дке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, посто€нном (бессрочном) пользовании которого находитс€ земельный участок, где осуществлена постройка. ѕраво собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охран€емые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

“аким образом, за€вл€€ требовани€ о признании права собственности на самовольную постройку - подвальное помещение, истец в пор€дке ст. 56 √ѕ  –оссийской ‘едерации должен был доказать, что возведенное им подвальное помещение под жилым домом <...> не нарушает права и охран€емые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует санитарным нормам и правилам, требовани€м пожарной безопасности, находитс€ на земельном участке, право пользовани€ которым принадлежит истцу.

—огласно п. 2 ст. 40 ∆илищного кодекса –оссийской ‘едерации если реконструкци€, переустройство и/или перепланировка помещений невозможны без присоединени€ к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и/или перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

ќднако бесспорных доказательств, однозначно свидетельствующих о том, что согласие всех собственников помещений в жилом доме <...> на реконструкцию принадлежащего истцу нежилого помещени€ было получено, стороной истца не представлено. —сылки в кассационной жалобе на факт уведомлени€ всех собственников помещений дома о реконструкции принадлежащего истцу помещени€ несосто€тельны, поскольку факт уведомлени€ не свидетельствует о наличии согласи€ всех собственников помещений в доме на проведение истцом реконструкции помещени€.

Ќапротив, допрошенные в судебном заседании собственники помещений в указанном выше доме ¬.¬.ѕ.,  .Ћ.»., Ѕ.Ѕ.¬., Ѕ.Ќ.ј., ј.‘.√., ¬.¬.¬., ”.Ќ.—., указав на нарушение своих прав и законных интересов, выразили свое несогласие с произведенной истцом реконструкцией нежилого помещени€, поскольку така€ реконструкци€, не предусмотренна€ проектом дома, может привести к разрушению жилого дома.

Ќа нарушение прав и законных интересов собственников и жильцов дома <...> в результате проведенной истцом реконструкции указывает и протокол общего собрани€ жителей <...> от 27 марта 2011 года, из которого следует, что собственниками помещений указанного дома прин€то решение об об€зании √. устранить нарушение их прав незаконным возведением подвального помещени€ и восстановить конструкцию дома в исходное состо€ние.

¬ подтверждение того, что произведенна€ истцом реконструкци€ принадлежащего ему помещени€ и возведение помещени€ подвала не создает угрозу жизни или здоровью граждан, истцом было представлено техническое заключение ќќќ <...>, которое было проведено по результатам натурных обследований помещени€ магазина.

ћежду тем из системного толковани€ статей 48, 49 √радостроительного кодекса –оссийской ‘едерации следует, что в отношении проектной документации многоквартирных жилых домов с количеством этажей более чем три проводитс€ государственна€ экспертиза.

ѕоскольку жилой дом <...>, 1965 года постройки, имеет п€ть этажей, суд первой инстанции правильно указал, что дл€ проведени€ реконструкции принадлежащего истцу помещени€ истец должен был провести государственную экспертизу проектной документации.

ќднако заключени€ государственной экспертизы истцом не было представлено, доказательств обратного материалы дела не содержат. ѕри этом в материалах дела отсутствуют доказательства, указывающие на то, что истец предпринимал действи€ по получению разрешительной документации на проведение реконструкции помещени€.

“аким образом, факт того, что возведенный истцом подвал не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не подтвержден доказательствами, соответствующими ст. 67 √ѕ  –оссийской ‘едерации.

 роме того, материалами дела подтверждаетс€, что земельный участок под многоквартирным домом <...> до насто€щего времени не сформирован, следовательно, право общей долевой собственности собственников помещений в указанном жилом доме на данный земельный участок в установленном законом пор€дке не оформлено.

”читыва€ изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии предусмотренных п. 3 ст. 222 √  –оссийской ‘едерации оснований дл€ признани€ за истцом права собственности на самовольную постройку - подвальное помещение.

 

22. явл€етс€ ли наличие регистрации права собственности на самовольную постройку преп€тствием дл€ предъ€влени€ исковых требований о ее сносе?

 

 ак указано в п. 23 ѕостановлени€ ѕленума ¬ерховного —уда –‘ N 10, ѕленума ¬ј— –‘ N 22 от 29.04.2010 "ќ некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, св€занных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъ€влени€ требовани€ о его сносе. ¬ мотивировочной части решени€ суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основани€, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

–ешение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием дл€ внесени€ записи в ≈√–ѕ о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

≈сли самовольна€ постройка была обременена правами третьих лиц, например правами залогодержател€, арендатора, соответствующие обременени€ также прекращаютс€.

ѕри этом лица, правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не за€вл€ющих самосто€тельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повли€ть на их права.

 

23.  аковы особенности нормативной регламентации процедуры сноса самовольной постройки?

 

ѕункт 2 ст. 222 √ражданского кодекса –‘ устанавливает, что самовольна€ постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. ”казанна€ санкци€ также находит свое отражение в ст. 62 «емельного кодекса –‘, указывающей на то, что убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенна€ выгода, в пор€дке, предусмотренном гражданским законодательством, при этом на основании решени€ суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению об€занности в натуре (восстановлению плодороди€ почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших об€зательств).

Ќа основании ст. 76 «емельного кодекса –‘ при сносе самовольно построенного объекта недвижимости виновна€ сторона должна возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершени€ земельных правонарушений, и привести земельный участок в пригодное дл€ использовани€ состо€ние за свой счет.

ѕункт 3 ст. 25 ‘едерального закона "ќб архитектурной де€тельности в –оссийской ‘едерации" устанавливает, что лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешени€ на строительство, об€зано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состо€ние.

Ќеобходимо отметить, что применительно к ст. 12 √ражданского кодекса –‘ иск о сносе самовольной постройки в большей степени соответствует такому способу защиты гражданских прав, как восстановление положени€, существовавшего до нарушени€ права.

“аким образом, законодатель в рамках гражданского законодательства лишь в общих чертах определил последстви€ прин€ти€ решени€ о сносе самовольной постройки, при этом, как правило, в рамках вынесенных постановлений, остаютс€ неразрешенными вопросы о сроках и способах их исполнени€, разрешаемых в рамках исполнительного производства.

 

»сторический аспект

 

—тать€ 109 √  –—‘—– предусматривала в отношении объектов самовольного строительства, что по решению исполнительного комитета районного, городского, районного в городе —овета народных депутатов такой дом (дача) или часть дома (дачи) снос€тс€ гражданином, осуществившим самовольное строительство, или за его счет либо по решению суда могут быть безвозмездно изъ€ты и зачислены в фонд местного —овета народных депутатов.

¬ ѕостановлении —Ќ  –—‘—– от 22.05.1940 N 390 "ќ мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках", в насто€щее врем€ примен€ющемс€ в части, не противоречащей ст. 222 √  –‘, указано, что за самовольное строительство без надлежащего письменного разрешени€ руководители государственных учреждений и предпри€тий, кооперативных и общественных организаций и индивидуальные застройщики привлекаютс€ к ответственности в установленном законом пор€дке.

—амовольные застройщики, приступившие после издани€ насто€щего ѕостановлени€ к строительству без надлежащего письменного разрешени€, об€заны немедленно по получении соответствующего письменного требовани€ исполкома городского или поселкового —овета депутатов труд€щихс€ прекратить строительство и в течение мес€чного срока своими силами и за свой счет снести все возведенные ими строени€ или части строений и привести в пор€док земельный участок.

¬ случае невыполнени€ самовольным застройщиком требовани€ городского или поселкового исполнительного комитета о прекращении строительства и о сносе строений исполнительный комитет дает распор€жение отделу коммунального хоз€йства о сносе самовольно возведенного строени€ или части строени€. ќрганы –абоче-кресть€нской милиции об€заны оказывать необходимое содействие по приведению в исполнение распор€жени€ исполнительного комитета о сносе строени€.

ѕостройки, возведенные или начатые без надлежащего разрешени€ до издани€ насто€щего ѕостановлени€, в случае, если они нарушают утвержденную планировку города, мешают проезду, представл€ют опасность в пожарном или санитарном отношении, должны быть по требованию местного исполнительного комитета перенесены застройщиком за свой счет на другой земельный участок, отведенный исполнительным комитетом соответствующего городского или поселкового —овета депутатов труд€щихс€.

ѕеренос строени€ должен быть закончен не позднее восьми мес€цев со дн€ предъ€влени€ требовани€ исполнительного комитета.

¬ отдельных исключительных случа€х городские и поселковые —оветы депутатов труд€щихс€ могут принимать решени€ о полном или частичном возмещении застройщику затрат, св€занных с переносом строени€.

¬ случае непереноса застройщиком строени€ в установленный насто€щей статьей срок строение подлежит сломке, а лица, проживающие в нем, - выселению без предоставлени€ жилой площади или иной компенсации.

 

 24. Ќеобходимо ли при предъ€влении исковых требований о сносе самовольной постройки предъ€вл€ть требовани€ о выселении зарегистрированных в ней лиц?

 

ќтвет на данный вопрос дан в ќбзоре судебной практики ¬ерховного —уда –‘ от 07.06.2006, 14.06.2006 "ќбзор законодательства и судебной практики ¬ерховного —уда –оссийской ‘едерации за первый квартал 2006 года" в котором указано, что в соответствии с п. 1 ст. 222 √ражданского кодекса –‘ самовольной постройкой €вл€етс€ жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном дл€ этих целей в пор€дке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получени€ на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

¬ соответствии с п. 2 ст. 222 √ражданского кодекса –‘ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. ќно не вправе распор€жатьс€ постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

»з положений данной нормы следует, что самовольна€ постройка не может €вл€тьс€ объектом гражданских прав.

—ледовательно, указанна€ постройка не включаетс€ в состав жилищного фонда и не имеет статуса жилого помещени€, поэтому лицо, которое возвело самовольную постройку, не может быть в ней зарегистрировано.

ѕоскольку у лица не возникает права на проживание в данном помещении, то вынесение судом решени€ о сносе самовольной постройки не затрагивает его право на владение и пользование указанным жилым помещением, поэтому оснований дл€ предъ€влени€ отдельного требовани€ о выселении лица из самовольно возведенных построек не имеетс€.

—ледовательно, при подаче за€влени€ о признании жилого помещени€ в установленном законом пор€дке самовольной постройкой не требуетс€ дополнительно за€вл€ть требование о выселении граждан из жилых построек, подлежащих в дальнейшем сносу, поскольку решением суда о сносе самовольно возведенного строени€ не нарушаютс€ права гражданина на проживание в указанном жилом помещении.

≈сли гражданин зарегистрирован в самовольно возведенном жилом помещении, то в этом случае при подаче иска о сносе самовольно возведенного строени€ необходимо предъ€вл€ть также требование о выселении.

 

25.  акие виды административной ответственности наступают в случае возведени€ самовольной постройки?

 

„асть 1 статьи 9.5  ојѕ –‘.

¬ соответствии со ст. 58 √радостроительного кодекса –‘ лица, виновные в нарушении законодательства о градостроительной де€тельности, несут дисциплинарную, имущественную, административную, уголовную ответственность в соответствии с законодательством –‘.

„асть 1 ст. 9.5  ојѕ предусматривает, что строительство, реконструкци€ объектов капитального строительства без разрешени€ на строительство в случае, если дл€ осуществлени€ строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тыс€ч до п€ти тыс€ч рублей; на должностных лиц - от двадцати тыс€ч до п€тидес€ти тыс€ч рублей; на лиц, осуществл€ющих предпринимательскую де€тельность без образовани€ юридического лица, - от двадцати тыс€ч до п€тидес€ти тыс€ч рублей или административное приостановление их де€тельности на срок до дев€носта суток; на юридических лиц - от п€тисот тыс€ч до одного миллиона рублей или административное приостановление их де€тельности на срок до дев€носта суток (в ред. ‘едерального закона от 22.06.2007 N 116-‘«).

¬ п. 6 ѕостановлени€ ѕленума ¬ј— –‘ от 17.02.2011 N 11 "ќ некоторых вопросах применени€ ќсобенной части  одекса –оссийской ‘едерации об административных правонарушени€х" было отмечено, что при рассмотрении дел, св€занных с привлечением лиц к административной ответственности за осуществление работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства без разрешени€ на строительство в тех случа€х, когда получение соответствующего разрешени€ €вл€етс€ об€зательным, суды должны исходить из следующего.

—убъектами ответственности за административное правонарушение, предусмотренное ч. 1 ст. 9.5  ојѕ –‘, могут €вл€тьс€ застройщик (заказчик по договору строительного подр€да), поскольку в силу ст. 51 √радостроительного кодекса –оссийской ‘едерации на нем лежит об€занность по получению разрешени€ на строительство, а также иные лица, осуществл€ющие соответствующие работы, например подр€дчик или субподр€дчик, так как они об€заны удостоверитьс€ в том, что застройщик, привлека€ их к осуществлению работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, обладает соответствующим разрешением на строительство.

ƒела об административных правонарушени€х рассматриваютс€ должностными лицами органов государственного строительного надзора. —татьей 23.56  ојѕ –‘ определены органы исполнительной власти, уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора. »менно они рассматривают дела об административных правонарушени€х, предусмотренных ст. 9.5  ојѕ –‘.

–ассматривать дела об административных правонарушени€х от имени органов, указанных ранее, вправе: 1) руководитель федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного строительного надзора, его заместители; 2) руководители структурных подразделений федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного строительного надзора, их заместители; 3) руководители территориальных органов федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного строительного надзора, их заместители; 4) руководители органов исполнительной власти субъектов –оссийской ‘едерации, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора, их заместители; 5) руководители структурных подразделений органов исполнительной власти субъектов –оссийской ‘едерации, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора, их заместители.

¬ соответствии с п. 2 ѕостановлени€ ѕравительства –‘ от 01.02.2006 N 54 "ќ государственном строительном надзоре в –‘" федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора, €вл€ютс€: ‘едеральна€ служба по экологическому, технологическому и атомному надзору - при строительстве, реконструкции объектов, указанных в п. 5.1 ст. 6 √радостроительного кодекса –оссийской ‘едерации, за исключением тех объектов, в отношении которых осуществление государственного строительного надзора указами ѕрезидента –оссийской ‘едерации возложено на иные федеральные органы исполнительной власти; ћинистерство обороны –оссийской ‘едерации; ‘едеральна€ служба безопасности –оссийской ‘едерации; ‘едеральна€ служба охраны –оссийской ‘едерации и иные федеральные органы исполнительной власти, на которые указами ѕрезидента –оссийской ‘едерации возложено осуществление государственного строительного надзора.

ѕор€док осуществлени€ государственного строительного надзора в –‘ установлен ѕоложением об осуществлении государственного строительного надзора в –‘, утвержденным ѕостановлением ѕравительства –‘ от 01.02.2006 N 54.

√осударственный строительный надзор осуществл€етс€: а) при строительстве объектов капитального строительства, если проектна€ документаци€ на их строительство подлежит государственной экспертизе в соответствии со ст. 49 √радостроительного кодекса –‘, либо €вл€етс€ типовой проектной документацией или ее модификацией, на которую получено положительное заключение государственной экспертизы; б) при реконструкции объектов капитального строительства, если проектна€ документаци€ на осуществление реконструкции объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе в соответствии со ст. 49 √радостроительного кодекса –оссийской ‘едерации.

«адачей государственного строительного надзора €вл€етс€ предупреждение, вы€вление и пресечение допущенных застройщиком, заказчиком, а также лицом, осуществл€ющим строительство на основании договора с застройщиком или заказчиком, нарушений законодательства о градостроительной де€тельности, в том числе технических регламентов и проектной документации.

ѕротоколы об административных правонарушени€х составл€ют должностные лица органов государственного архитектурно-строительного надзора (ч. 1 ст. 28.3  ојѕ –‘) и должностные лица органов внутренних дел (полиции) (п. 1 ч. 2 ст. 28.3  ојѕ –‘).

 

„асть 1 статьи 9.4  ојѕ –‘.

„астью 1 ст. 9.4  ојѕ –‘ за нарушение требований технических регламентов, проектной документации, об€зательных требований документов в области стандартизации или требований специальных технических условий либо нарушение установленных уполномоченным федеральным органом исполнительной власти до дн€ вступлени€ в силу технических регламентов об€зательных требований к здани€м и сооружени€м при проектировании, строительстве, реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства, в том числе при применении строительных материалов (изделий), предусмотрена ответственность в виде предупреждени€ или наложени€ административного штрафа на граждан в размере от одной тыс€чи до двух тыс€ч рублей; на должностных лиц - от двадцати тыс€ч до тридцати тыс€ч рублей; на юридических лиц - от ста тыс€ч до трехсот тыс€ч рублей.

 

ѕрактический аспект

 

—огласно ѕостановлению ѕервого арбитражного апелл€ционного суда от 08.08.2011 N ј43-3615/2011, суд удовлетворил за€вление инспекции государственного строительного надзора субъекта –‘ о привлечении организации к административной ответственности на основании ч. 1 ст. 9.4  ојѕ –‘, указав, что суд нижесто€щей инстанции сделал правомерный вывод о том, что организаци€, €вл€€сь заказчиком при строительстве спорного объекта, об€зана была обеспечить направление проектной документации в орган государственной экспертизы дл€ получени€ положительного заключени€, а вы€вленные инспекцией нарушени€ при строительстве организацией объекта капитального строительства €вл€ютс€ отступлени€ми от требований нормативных документов в области строительства при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, включа€ применение строительных материалов (изделий).

 

—тать€ 7.1  ојѕ –‘.

“акже возведение самовольной постройки на земельном участке, не принадлежащем застройщику, влечет наступление административной ответственности, предусмотренной ст. 7.1  ојѕ –‘, согласно которой самовольное зан€тие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном пор€дке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости - без документов, разрешающих осуществление хоз€йственной де€тельности, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от п€тисот до одной тыс€чи рублей; на должностных лиц - от одной тыс€чи до двух тыс€ч рублей; на юридических лиц - от дес€ти тыс€ч до двадцати тыс€ч рублей (в ред. ‘едерального закона от 22.06.2007 N 116-‘«).

—тоит учитывать, что, согласно п. 1 ѕостановлени€ ѕленума ¬ј— –‘ от 17.02.2011 N 11 "ќ некоторых вопросах применени€ ќсобенной части  одекса –оссийской ‘едерации об административных правонарушени€х", при рассмотрении дел об оспаривании постановлений административных органов о привлечении к административной ответственности за названные правонарушени€ судам следует учитывать, что под самовольным зан€тием земель понимаетс€ пользование чужим земельным участком при отсутствии воли собственника этого участка (иного управомоченного им лица), выраженной в установленном пор€дке.

—огласно ст. 23.21  ојѕ, дела об административных правонарушени€х, предусмотренных ст. 7.1 рассматривают органы, осуществл€ющие государственный контроль за использованием и охраной земель.

¬ соответствии со ст. 71 «емельного кодекса –‘, ѕоложением о государственном земельном контроле, утвержденным ѕостановлением ѕравительства –оссийской ‘едерации от 19.11.2002 N 833, ѕоложением о ‘едеральном агентстве кадастра объектов недвижимости, утвержденным ѕостановлением ѕравительства –оссийской ‘едерации от 19.08.2004 N 418, государственный земельный контроль на территории субъекта –оссийской ‘едерации осуществл€ет ”правление.

¬ соответствии со статьей 72 «емельного кодекса –‘ муниципальный земельный контроль на территории муниципального образовани€ осуществл€етс€ органом муниципального земельного контрол€.

 

ѕрактический аспект

 

¬ ѕостановлении —емнадцатого арбитражного апелл€ционного суда от 31.10.2011 N 17јѕ-9847/2011-ј  по делу N ј50-13044/2011 суд разъ€снил, что объективна€ сторона правонарушени€, предусмотренного ст. 7.1  ојѕ –‘, состоит в том, что виновный самовольно занимает земельный участок либо использует земельный участок без оформлени€ правоустанавливающих документов, а в случае необходимости - без документов, разрешающих осуществление хоз€йственной де€тельности. ѕо мнению суда, под использованием земельного участка без оформленных в установленном пор€дке правоустанавливающих документов на землю следует понимать пользование земельным участком, осуществл€емое с разрешени€ собственника или уполномоченного им лица, однако сопр€женное с невыполнением предусмотренной законом об€занности по оформлению правоустанавливающих документов на землю.

 

¬ќѕ–ќ—џ ѕ–»«ЌјЌ»я ѕ–ј¬ј —ќЅ—“¬≈ЌЌќ—“» Ќј ќЅЏ≈ “

—јћќ¬ќЋ№Ќќ√ќ —“–ќ»“≈Ћ№—“¬ј

 

26. ¬ каком пор€дке может быть признано право собственности на самовольную постройку?

 

»сход€ из буквального содержани€ п. 3 ст. 222 √ражданского кодекса –‘, можно прийти к выводу о том, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случа€х - в ином установленном законом пор€дке.

“аким образом, законом пр€мо предусмотрены два способа (пор€дка) легализации объекта самовольного строительства: судебный и административный (внесудебный) пор€док.

 

27. „то такое "презумпци€ самовольности" объекта капитального строительства?

 

Ќеобходимо отметить, что в судебной практике выработалась позици€, согласно которой в случае признани€ права собственности в пор€дке ст. 218 √ражданского кодекса –‘ на объект недвижимости, право на который не зарегистрировано, судами реализуетс€ подход, когда даетс€ первоначальна€ оценка постройки как самовольной, то есть через призму ст. 222 √ражданского кодекса –‘. ¬ дальнейшем судом исследуютс€ следующие основные вопросы: вид и наличие права на земельный участок, наличие разрешени€ на строительство, соответствие возведенного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам.

”казанна€ позици€ находитс€ в пр€мом противоречии с п. 3 ст. 10 √ражданского кодекса –‘, предполагающей разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений.

ќднако, принима€ во внимание, что спорный объект недвижимости может нарушать права и охран€емые законом интересы других лиц либо создавать угрозу жизни и здоровью граждан, данный подход представл€етс€ оправданным, исход€ из существовани€ множественности установленных фактов злоупотреблени€ правом.

 

28.  то имеет право обратитьс€ в суд с исковыми требовани€ми о признании права собственности на самовольную постройку?

 

»сход€ из позиции, определенной в ст. 222 √ражданского кодекса –‘, правом на обращение в суд с исковыми требовани€ми о признании права собственности на самовольную постройку, обладают лишь такие ее создатели (владельцы), которые имеют предусмотренные законом титульные вещные права на соответствующий земельный участок (право собственности, право пожизненного наследуемого владени€, право посто€нного (бессрочного) пользовани€).

¬ насто€щее врем€ закон однозначно исходит из приоритетности прав на земельный участок при рассмотрении вопроса о легализации объекта самовольного строительства.

¬ п. 23 ѕостановлени€ ѕленума ¬ерховного —уда –‘ N 10, ѕленума ¬ј— –‘ N 22 от 29.04.2010 "ќ некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, св€занных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что если самовольна€ постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешени€, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратитьс€ правообладатель земельного участка. ќтветчиком по такому иску €вл€етс€ застройщик. ¬ этом случае застройщик имеет право требовать от правообладател€ возмещени€ расходов на постройку.

≈сли самовольна€ постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешени€, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку €вл€етс€ орган местного самоуправлени€, на территории которого находитс€ самовольна€ постройка (в городах федерального значени€ ћоскве или —анкт-ѕетербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значени€ ћосквы или —анкт-ѕетербурга).

ѕризнание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривани€ заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основани€м.

 

29. ¬озможно ли признание права собственности на самовольно возведенное жилое строение за гражданином, если земельный участок предоставлен ему по договору аренды дл€ строительства жиль€?

 

ќтвеча€ на этот вопрос в ќбзоре законодательства и судебной практики за второй квартал 2007 года, ¬ерховный —уд –‘ указал, что в соответствии с п. 1 ст. 222 √ражданского кодекса –‘ самовольной постройкой €вл€етс€ жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном дл€ этих целей в пор€дке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получени€ на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

—амовольна€ постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи (абзац второй п. 2 ст. 222 √ражданского кодекса –‘).

—огласно п. 3 ст. 222 √ражданского кодекса –‘ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случа€х - в ином установленном законом пор€дке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, посто€нном (бессрочном) пользовании которого находитс€ земельный участок, где осуществлена постройка. ¬ этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (абзац первый). ѕраво собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охран€емые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абзац второй).

»з содержани€ приведенной правовой нормы следует, что самовольна€ постройка по общему правилу подлежит сносу. ¬месте с тем из этого правила имеютс€ исключени€, позвол€ющие при определенных обсто€тельствах признать право собственности на самовольную постройку.

ѕо смыслу ст. 222 √ражданского кодекса –‘ право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды дл€ строительства жиль€, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строени€ не нарушает права и охран€емые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

 

30.  акие выдел€ют услови€ признани€ права собственности на самовольную постройку в судебном пор€дке?

 

ѕри рассмотрении судами вопроса о признании права собственности на самовольную постройку предметом исследовани€ будут €вл€тьс€ следующие услови€:

1) факт создани€ недвижимой вещи, отвечающей сущностным признакам объекта самовольного строительства, не имеющей собственника:

а) объект самовольного строительства должен €вл€тьс€ недвижимой вещью, то есть отвечать признакам недвижимости, предусмотренным ст. 130 √ражданского кодекса –‘. ѕри этом положени€ ст. 222 √ражданского кодекса –‘ распростран€ютс€ только на такие объекты недвижимости, которые могут быть квалифицированы в качестве постройки, то есть представл€ют собой результат строительной де€тельности;

б) возведенна€ постройка должна отвечать сущностным критери€м самовольности, установленным п. 1 ст. 222 √  –‘, быть создана на земельном участке, не отведенном дл€ этих целей в пор€дке, установленном законом или иными правовыми актами, либо без получени€ на это необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил;

в) земельный участок, на котором возведена самовольна€ постройка, должен находитьс€ в собственности, пожизненном наследуемом владении, посто€нном (бессрочном) пользовании лица, претендующего на признание права собственности;

г) легализаци€ и, соответственно, признание права собственности на объект самовольного строительства возможны только в случае, если сохранение постройки не нарушает права и охран€емые законом интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан;

2) вынесение судом решени€ о признании права собственности на самовольную постройку;

3) государственна€ регистраци€ права собственности в ≈√–ѕ.

 

ѕрактический аспект

 

 ак следует из ѕостановлени€ ‘ј— —еверо- авказского округа от 6 марта 2007 года по делу N ‘08-915/2007, на основании договора купли-продажи от 10.03.2005 Ѕордун ќ.√. €вл€етс€ собственником земельного участка из земель поселений площадью 1000 кв. м, расположенного по адресу: –остовска€ область, јксайский район, јќ "“емерницкое", ул. ќбсерваторна€, 42/28, в границах плана земельного участка, кадастровый номер 61:01:08 09 04:0001. ѕриобретенный земельный участок объединен с другими участками, принадлежащими Ѕордуну ќ.√. по договору купли-продажи от 24.12.1999, и представл€ет собой часть земельного участка земель поселений общей площадью 3381,71 кв. м, кадастровый номер 61:02:08 09 04:0012. ѕраво собственности Ѕордуна ќ.√. на этот земельный участок подтвержден свидетельством от 04.08.2005.

ѕостановлением главы ќкт€брьской сельской администрации јксайского района –остовской области от 20.12.2000 N 125 введен в эксплуатацию законченный строительством магазин смешанной торговли Ѕордуна ќ.√. торговой площадью 31,3 кв. м, расположенный на земельном участке, принадлежащем Ѕордуну ќ.√. на праве собственности.

Ќа указанном земельном участке предприниматель без необходимых разрешений и иных установленных законом документов пристроил к магазину смешанной торговли объекты, обозначенные в техническом паспорте как пристрои (литеры Ѕ3, б2, б3).

ѕосчитав, что данные строени€ €вл€ютс€ объектами недвижимости, возведены с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, предприниматель обратилс€ с насто€щим иском в суд.

¬ соответствии с п. 1 ст. 222 √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации самовольной постройкой €вл€етс€ жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном дл€ этих целей в пор€дке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получени€ на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

“аким образом, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, ее осуществившим, при условии, что постройка €вл€етс€ недвижимым имуществом.

—огласно ст. 130 √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации к недвижимому имуществу относ€тс€ земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно св€зано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

ѕо смыслу данной нормы прочна€ св€зь с землей €вл€етс€ не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. ¬опрос о том, €вл€етс€ ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешатьс€ судом с учетом всех документов, имеющихс€ в материалах дела.

—огласно п. 10 ст. 1 √радостроительного кодекса –оссийской ‘едерации к объектам капитального строительства относ€тс€ здани€, строени€, сооружени€, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек, на которые в соответствии с п. 17 ст. 51 названного  одекса разрешение на строительство не требуетс€.

¬ представленной предпринимателем технической документации от 03.04.2006 объекты (литеры Ѕ3 и б2) обозначены как пристрои, изготовленные из металлического каркаса, профнастила; объект (литера б3) обозначен как навес. “акие объекты, как правило, не относ€тс€ к недвижимым вещам и не включаютс€ в государственный реестр недвижимости. ќб€занность доказать иное, то есть невозможность перемещени€ пристроек и навеса без несоразмерного ущерба их назначению, в силу статьи 65 јрбитражного процессуального кодекса –оссийской ‘едерации лежит на истце.

»з сметной документации, актов выполненных работ, заключени€ государственного учреждени€ "ёжный региональный центр судебной экспертизы" от 06.04.2006 N 2058 (т. 1, л.д. 77 - 110, 121 - 124) усматриваетс€, что спорные объекты представл€ют собой сооружени€ со стенами в виде металлического профил€ на бетонных столбах и асфальтированной или бетонированной площадке, не имеющие стационарных коммуникаций. ¬ заключении от 06.04.2006 N 2058 спорные объекты названы капитальными строени€ми без указани€ оснований, по которым эксперт сделал данный вывод.

¬ нарушение статей 170 и 271 јрбитражного процессуального кодекса –оссийской ‘едерации ни в решении, ни в постановлении апелл€ционной инстанции не указано, на основании оценки каких доказательств суды сделали вывод о том, что спорные объекты €вл€ютс€ недвижимым имуществом. »меющиес€ в деле доказательства не позвол€ют сделать однозначный вывод о том, €вл€ютс€ ли спорные объекты недвижимым имуществом и, следовательно, могут ли они быть признаны в соответствии с положени€ми ст. 222 √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации самовольными постройками.

»сход€ из буквального толковани€ положений абзаца 3 п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано только в том случае, когда ее сохранение не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

ћежду тем в материалах дела отсутствуют доказательства, с достоверностью подтверждающие, что спорные постройки не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

“ак, в заключении эксперта √” "ёжный региональный центр судебной экспертизы" от 06.04.2006 N 2058 указано, что магазин смешанной торговли (включа€ самовольные пристрои) соответствует требовани€м строительных норм и правил "ќбщественные здани€ и сооружени€" (—Ќиѕ 2.08.02-89), "ѕожарна€ безопасность зданий и сооружений" (—Ќиѕ 21-01-97), "—кладские здани€" (—Ќиѕ 31-04-2001) и что рассто€ние до противоположно расположенного жилого дома составл€ет не менее 9,5 м. ќднако данный вывод эксперта сделан без указани€ принадлежности этого дома (дом Ѕордуна ќ.√. или Ћукь€нова ».ћ.). ¬ заключении “ерриториального управлени€ ‘едеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучи€ человека по –остовской области от 19.05.2006 N 07-64/4232 указано, что в соответствии с требовани€ми —анѕиЌ 2.2.1/2.1.1.1200-03 "—анитарно-защитные зоны и санитарна€ классификаци€ предпри€тий, сооружений и иных объектов" санитарно-защитна€ зона дл€ складов хранени€ промышленных и хоз€йственных товаров составл€ет 50 м. »з материалов дела усматриваетс€, что помещение под литерой Ѕ3 (складское помещение) используетс€ дл€ хранени€ строительных и кровельных материалов. ќднако суды не указали причины, ввиду которых к складскому помещению площадью 659,3 кв. м вышеуказанные требовани€ неприменимы. Ќе устранены судами и противоречи€, содержащиес€ в заключении √” "ёжный региональный центр судебной экспертизы" от 06.04.2006 N 2058 и акте от 07.04.2006 отделени€ √осударственного пожарного надзора, в том, к какой степени огнестойкости (II или IV) относ€тс€ спорные объекты, и, соответственно, соблюдении норм пожарной безопасности.

“аким образом, вывод судов о том, что сохранение спорных объектов не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку они соответствуют санитарным правилам и нормам пожарной безопасности, недостаточно обоснован.

¬ соответствии с ч. 3 ст. 286 јрбитражного процессуального кодекса –оссийской ‘едерации при рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции провер€ет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелл€ционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обсто€тельствам и имеющимс€ в деле доказательствам. ¬ силу ч. 2 ст. 287  одекса кассационна€ инстанци€ не вправе устанавливать или считать доказанными обсто€тельства, которые не были установлены в решении или постановлении апелл€ционной инстанции.

ѕри таких обсто€тельствах решение от 04.08.2006 и ѕостановление апелл€ционной инстанции от 26.10.2006 подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

 

31.  аковы правила подсудности исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку?

 

ƒл€ того чтобы ввести самовольную постройку в гражданский оборот, заинтересованное лицо должно признать на нее право собственности.

—огласно п. 3 ст. 222 √ражданского кодекса –‘ право собственности на самовольную постройку может быть признано, в частности, в судебном пор€дке.

 ак указано в ќбзоре законодательства и судебной практики ¬ерховного —уда –оссийской ‘едерации за первый квартал 2005 года, в соответствии со ст. 222 √ражданского кодекса –‘ самовольной постройкой признаетс€ жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном дл€ этих целей в пор€дке, установленном законом и иными правовыми актами; без получени€ на это необходимых разрешений; с существенным нарушением градостроительных норм и правил. ѕункт 3 ст. 222 √ражданского кодекса –‘ содержит норму, котора€ допускает возможность признани€ права собственности на самовольную постройку в судебном пор€дке. ѕоскольку в данном случае речь идет о признании права собственности на имущество, которое имеет денежную оценку, то указанные споры нос€т имущественный характер и подлежат рассмотрению судами в пор€дке искового производства.

ѕунктом 5 ч. 1 ст. 23 √ражданского процессуального кодекса –‘ установлено, что мировой судь€ рассматривает в качестве суда первой инстанции дела по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной де€тельности, при цене иска, не превышающей п€тидес€ти тыс€ч рублей.

—огласно ст. 24 √ражданского процессуального кодекса –‘, гражданские дела, подведомственные судам, за исключением дел, предусмотренных стать€ми 23, 25, 26 и 27 насто€щего  одекса, рассматриваютс€ районным судом в качестве суда первой инстанции.

¬ ќбзоре законодательства и судебной практики ¬ерховного —уда –оссийской ‘едерации за четвертый квартал 2004 года, отвеча€ на вопрос: "явл€ютс€ ли дела по искам граждан о признании права собственности на самовольные строени€ исками имущественного характера, подлежащими оценке, и подсудна ли указанна€ категори€ дел мировым судь€м?", ¬ерховный —уд –‘ отметил, что поскольку в данном случае речь идет о признании права собственности на имущество, которое имеет денежную оценку, то указанные споры нос€т имущественный характер. »сход€ из этого, в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 23 √ражданского процессуального кодекса –‘, данна€ категори€ дел при цене иска, не превышающей п€тисот минимальных размеров оплаты труда, установленных федеральными законом на день подачи за€влени€, подсудна мировым судь€м.

—огласно ч. 1 ст. 30 √ражданского процессуального кодекса –‘, иски о правах на земельные участки, участки недр, здани€, в том числе жилые и нежилые помещени€, строени€, сооружени€, другие объекты, прочно св€занные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъ€вл€ютс€ в суд по месту нахождени€ этих объектов или арестованного имущества.

“аким образом, так как указанные споры нос€т имущественный характер, то данна€ категори€ дел при цене иска, не превышающей 50 000 руб., подсудна мировым судь€м, а в случае превышени€ установленной суммы - районным судам либо арбитражным судам по месту нахождени€ постройки.

 

32. ¬озможно ли признание права собственности на самовольную постройку посредством установлени€ факта владени€ недвижимым имуществом на праве собственности?

 

—огласно ст. 265 √ражданского процессуального кодекса –‘, суд устанавливает факт, имеющий юридическое значение, только при невозможности получени€ за€вителем в ином пор€дке надлежащих документов, удостовер€ющих эти факты, или при невозможности восстановлени€ утраченных документов. ¬ ст. 219 јрбитражного процессуального кодекса –‘ содержатс€ аналогичные положени€, устанавливающие, что юридическое лицо или индивидуальный предприниматель вправе обратитьс€ в арбитражный суд с за€влением об установлении фактов, имеющих юридическое значение, только если у за€вител€ отсутствует возможность получить или восстановить надлежащие документы, удостовер€ющие эти факты, и если федеральным законом или иным нормативным правовым актом не предусмотрен иной внесудебный пор€док установлени€ соответствующих фактов.

 ак указано в п. 8 ѕостановлени€ ѕленума ¬ерховного —уда ———– от 21.06.1985 N 9 "ќ судебной практике по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение", факт владени€ строением на праве личной собственности (п. 6 ст. 247 √ѕ  –—‘—– и соответствующие статьи √ѕ  других союзных республик) устанавливаетс€ судом, если у за€вител€ был правоустанавливающий документ о принадлежности строени€, но он утрачен, и указанный факт не может быть подтвержден во внесудебном пор€дке. ¬ обоснование этого за€вителем должны быть представлены доказательства о невозможности получени€ им надлежащего документа либо невозможности его восстановлени€. ѕоскольку строени€, не законченные строительством или не прин€тые в эксплуатацию, не подлежат регистрации, факт владени€ ими не может быть установлен судом. ¬ пор€дке особого производства не подлежат судебному рассмотрению и за€влени€ об установлении факта владени€ самовольно возведенным строением, а также строением, зарегистрированным ранее на им€ другого лица или приобретенным за€вителем по ненадлежаще оформленной сделке.

 

33. Ќеобходимо ли суду при разрешении вопроса о признании права собственности на объект самовольного строительства назначать экспертизу и на какие вопросы должен ответить эксперт?

 

—огласно п. 26 ѕостановлени€ ѕленума ¬ерховного —уда –‘ N 10, ѕленума ¬ј— –‘ N 22 от 29.04.2010 "ќ некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, св€занных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматрива€ иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушени€ градостроительных и строительных норм и правил, создает ли така€ постройка угрозу жизни и здоровью граждан. — этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнени€ в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

—огласно позиции, высказанной ј.—. „аловой („алова ј.—. —амовольна€ постройка: вопросы, решаемые строительно-технической экспертизой // Ёксперт-криминалист. 2010. N 1. —. 8 - 11), строительно-техническа€ экспертиза с технической точки зрени€ может решить вопросы: а) о капитальности зданий, сооружений; б) о соответствии требовани€м —Ќиѕов, √ќ—“ов и других нормативных строительных актов дл€ зданий и сооружений; в) о создании угрозы жизни и здоровью граждан возведенными здани€ми, сооружени€ми.

ѕри решении вопроса о капитальности зданий и сооружений экспертом рассматриваютс€ требовани€, указанные в изменени€х N 1 √ќ—“ 27751-88, прин€того ћежгосударственной научно-технической комиссией по стандартизации и техническому нормированию в строительстве, разделом 5 учитываетс€ уровень ответственности зданий и сооружений (1 - повышенный, 2 - нормальный, 3 - пониженный), а также требовани€ минимальной продолжительности эксплуатации элементов жилых зданий согласно ћƒ— 13-3.2000 (—ѕб) и ¬—Ќ 58-88 (р). ј также в св€зи с тем, что структура жилищного фонда (стандарты жилища) определ€етс€ совокупностью различных показателей, характеризующих конструктивные (материал конструктивных элементов) и объемно-планировочные решени€ зданий, их потребительские качества (классы: производственные здани€ промышленных предпри€тий, жилые здани€, общественные здани€), срок эксплуатации, степень износа и другие местные особенности, следует учитывать классификацию зданий и сооружений по группам капитальности (I, II, III, IV, V, VI).

—амовольна€ постройка должна соответствовать требовани€м —Ќиѕа (—Ќиѕ выбираетс€ в соответствии с классификацией здани€ и сооружени€: —Ќиѕ 31-01-2003 "«дани€ жилые многоквартирные"; —Ќиѕ 31-02-2001 "ƒома жилые одноквартирные"; —Ќиѕ 31-05-2003 "ќбщественные здани€ административного назначени€"; —Ќиѕ 31-03-2001 "ѕроизводственные здани€"; —Ќиѕ 31-04-2001 "—кладские здани€" и т.д.), в том числе разделам "ѕожарна€ безопасность" и "—анитарно-эпидемиологические требовани€", а также —Ќиѕ 21-01-97 "ѕожарна€ безопасность зданий и сооружений", в соответствии с которым здани€ и сооружени€ подраздел€ютс€ на классы функциональной опасности (‘1 (дл€ посто€нного проживани€ и временного); ‘2 (зрелищные и культурно-просветительные учреждени€); ‘3 (предпри€ти€ по обслуживанию населени€); ‘4 (учебные заведени€, научные и проектные организации, учреждени€ управлени€); ‘5 (производственные и складские здани€, сооружени€ и помещени€)).

 роме того, по указанным —Ќиѕам экспертом учитываетс€ градаци€ строительных конструкций по степени огнестойкости (предел огнестойкости: потери несущей способности R, целостности E) и пожарной опасности ( 0 (непожароопасные),  1 (малопожароопасные),  2 (умереннопожароопасные),  3 (пожароопасные)).

ѕо √ќ—“ 30244-94 в ходе строительно-технического исследовани€ экспертом устанавливаютс€ горючесть и группы строительных материалов по горючести. —троительные материалы подраздел€ютс€ на негорючие (Ќ√) и горючие (√). √орючие строительные материалы, в свою очередь, подраздел€ютс€ на четыре группы: √1 (слабогорючие), √2 (умеренногорючие), √3 (нормальногорючие), √4 (сильногорючие).

“акже эксперту следует учитывать распределение строительных материалов по группам, определ€ющим распространение пламени по поверхности (–ѕ1 (нераспростран€ющие), –ѕ2 (слабораспростран€ющие), –ѕ3 (умереннораспростран€ющие), –ѕ4 (сильнораспростран€ющие)). √руппы строительных материалов по распространению пламени устанавливают дл€ поверхностных слоев кровли и полов, в том числе ковровых покрытий, по √ќ—“ 30444-97 (√ќ—“ – 51032-97).

„то касаетс€ непосредственно возведени€ жилых домов одноквартирных, то подобное строительство должно осуществл€тьс€ в соответствии с требовани€ми —Ќиѕ 31-02-2001 и других нормативных документов, устанавливающих правила проектировани€ и строительства, на основании разрешени€ на строительство, удостовер€ющего право собственника, владельца, пользовател€, арендатора земельного участка (далее - застройщик) осуществить его застройку по проектной документации, согласованной и утвержденной в установленном пор€дке.

ѕри индивидуальном строительстве могут примен€тьс€ упрощенные процедуры разработки, согласовани€, утверждени€ проектной документации, надзора в процессе строительства, приемки дома и ввода его в эксплуатацию в соответствии с пор€дком, установленным органом государственной власти субъекта –оссийской ‘едерации на основе общих требований законодательства и соответствующих нормативных документов по строительству.

–азмещение дома и хоз€йственных построек на участке, рассто€ние от них до строений на соседнем участке, а также состав, назначение и площадь встроенных или пристроенных к дому помещений общественного назначени€, в том числе св€занных с индивидуальной предпринимательской де€тельностью владельца, должны соответствовать ограничени€м, установленным в разрешении на строительство и/или архитектурно-планировочном задании в соответствии с действующим законодательством, нормативными документами по проектированию и строительству и требовани€ми, вытекающими из охран€емых законодательством прав жителей соседних домов.

—остав помещений дома, их взаимосв€зь, а также состав инженерного оборудовани€ определ€ютс€ застройщиком. ¬ доме должны быть созданы услови€ дл€ отдыха, сна, гигиенических процедур, приготовлени€ и приема пищи, а также другой де€тельности, обычно осуществл€емой в жилище.

Ќемаловажным критерием при определении соответстви€ всем строительным нормам и правилам €вл€етс€ то, что основные неремонтируемые элементы дома, которыми определ€етс€ его прочность, устойчивость и срок службы в целом, должны сохран€ть свои свойства в допустимых пределах с учетом требований √ќ—“ 27751-88 и —Ќиѕа на строительные конструкции из соответствующих материалов.

—троительные конструкции и основани€ должны быть смонтированы таким образом, чтобы они обладали достаточной надежностью при эксплуатации с учетом, при необходимости, особых воздействий (например, в результате землетр€сени€, наводнени€, пожара, взрыва).

ќсновным свойством, определ€ющим надежность строительных конструкций, зданий и сооружений в целом, €вл€етс€ безотказность их работы - способность сохран€ть заданные эксплуатационные качества в течение определенного срока службы.

Ќеобходимо также учитывать раздел 8 ("ќбеспечение санитарно-эпидемиологических требований") указанного —Ќиѕ 31-02-2001, который устанавливает требовани€: к системе отоплени€ жилых домов (√ќ—“ 30494-2011), системе вентил€ции, системе канализации, снабжени€ питьевой водой. ќдним из основных требований раздела €вл€етс€ требование к инсол€ции (естественному освещению) жилых помещений и кухонь (—анѕиЌ 2.2.1/2.1.1.1076-01 устанавливает продолжительность инсол€ции в жилых здани€х).

ѕри решении вопроса о создании угрозы жизни и здоровью граждан возведенными здани€ми, сооружени€ми с технической точки зрени€ эксперт исходит из капитальности рассматриваемого строени€ и соответстви€ требовани€м —Ќиѕов, √ќ—“ов, других нормативных документов.  роме того, экспертом рассматриваетс€ строение со стороны критериев и технических условий отнесени€ жилых домов к категории ветхих или аварийных, т.е. непригодных дл€ проживани€. “акие критерии регламентирует ѕостановление от 20.02.2004 N 10, утвержденное √осударственным комитетом –‘ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.

 

34. явл€етс€ ли отсутствие разрешени€ на строительство безусловным основанием дл€ отказа суда в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку?

 

¬ п. 26 ѕостановлени€ ѕленума ¬ерховного —уда –‘ N 10, ѕленума ¬ј— –‘ N 22 от 29.04.2010 "ќ некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, св€занных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что отсутствие разрешени€ на строительство само по себе не может служить основанием дл€ отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. ¬ то же врем€ суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешени€ на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешени€ или акта ввода объекта в эксплуатацию.

≈сли иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки €вл€ютс€ отсутствие разрешени€ на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. ¬ этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охран€емые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

 

ѕрактический аспект

 

—огласно ѕостановлению ѕрезидиума ѕермского краевого суда от 28.09.2012 по делу N 44-√-41, √. обратилась в суд с иском к администрации ѕрокопьевского района о признании за ней права собственности на объект незавершенного строительства. “ребовани€ мотивировала тем, что в 2008 году она обратилась в администрацию ѕрокопьевского района  емеровской области с просьбой о предоставлении в аренду земельного участка из земель - земли населенных пунктов, общей площадью 0,15 га, дл€ индивидуального жилищного строительства. »спрашиваемый земельный участок расположен по адресу: <...>. ƒƒ.ћћ.√√√√ распор€жением N ответчик утвердил границы земельного участка и возложил об€занность по постановке земельного участка на кадастровый учет. ƒƒ.ћћ.√√√√ она поставила земельный участок на кадастровый учет и ему был присвоен кадастровый номер N. ƒƒ.ћћ.√√√√ на основании распор€жени€ ответчика N земельный участок, общей площадью 0,15 га, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером N, был предоставлен √. в аренду. Ќа основании данного распор€жени€ между √. и администрацией ѕрокопьевского района был заключен договор аренды земельного участка. ¬ 2009 г. на данном земельном участке был выстроен объект незавершенного строительства со степенью готовности 58%, что подтверждаетс€ техническим паспортом объекта незавершенного строительства от ƒƒ.ћћ.√√√√. —огласно кадастровому паспорту здани€, сооружени€, объекта незавершенного строительства от ƒƒ.ћћ.√√√√ кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не соответствует кадастровому номеру, указанному в распор€жении N от ƒƒ.ћћ.√√√√. ƒанное обсто€тельство обусловлено п. 4 ст. 24 ‘едерального закона "ќ государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 N 221-‘«. ¬несенные в государственный кадастр недвижимости сведени€ при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости нос€т временный характер, такие сведени€ аннулируютс€ и исключаютс€ из государственного кадастра недвижимости. ¬ насто€щий момент земельный участок общей площадью 0,15 га, расположенный по адресу: <...>, имеет кадастровый номер N.

ѕросила признать за собой право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>, общей площадью застройки <...> кв. м.

јдминистраци€ ѕрокопьевского муниципального района обратилась со встречным иском о признании объекта незавершенного строительства самовольно возведенной постройкой и сносе самовольной постройки. “ребовани€ мотивировали тем, что указанный объект незавершенного строительства должен быть признан самовольной постройкой и снесен по следующим основани€м: кадастровый паспорт земельного участка под кадастровым номером N выдан на земельный участок общей площадью <...> кв. м. ќднако в соответствии с ч. 4 статьи 24 ‘едерального закона от 24.07.2007 N 221-‘« "ќ государственном кадастре недвижимости" ”правление ‘едеральной государственной регистрации, кадастра и картографии (”правление –осреестра по  емеровской области) аннулировало ƒƒ.ћћ.√√√√ сведени€ государственного кадастра недвижимости о земельном участке под кадастровым номером N. ¬ распор€жении "ќ предоставлении земельного участка в аренду" администрации ѕрокопьевского района от 20.11.2008 N имеетс€ ссылка на объ€вление в газете "—ельска€ новь" от 18.11.2008. ќднако согласно ѕрокопьевской районной газете "—ельска€ новь" от 18 но€бр€ 2008 г. объ€вление в соответствии со ст. 30.1 «  –‘ о приеме за€влений о предоставлении в аренду земельного участка под индивидуальное жилищное строительство отсутствует. –аспор€жением администрации ѕрокопьевского муниципального района N от ƒƒ.ћћ.√√√√ отменено распор€жение администрации ѕрокопьевского района от ƒƒ.ћћ.√√√√ N "ќ предоставлении земельного участка в аренду" √.  роме того, кадастровый паспорт от ƒƒ.ћћ.√√√√ √. выдавалс€ с разрешенным использованием под личное подсобное хоз€йство, в св€зи с чем земельный участок не мог быть использован дл€ индивидуального жилищного строительства. “аким образом, объект незавершенного строительства √. был возведен незаконно, на земельном участке, который не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет. ¬ распор€жении "ќ предоставлении земельного участка в аренду" администрации ѕрокопьевского района от ƒƒ.ћћ.√√√√ N, которое упоминаетс€ за€вителем, указано, что √. должна была получить разрешение на строительство дома в отделе архитектуры и строительства в течение 30 дней с даты выхода распор€жени€, однако √. этого не сделала. √. не €вл€етс€ правообладателем земельного участка, на котором построила объект незавершенного строительства. —амовольна€ постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

ѕросили признать объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>, общей площадью застройки <...> кв. м, самовольной постройкой. ќб€зать √. снести самовольную постройку в течение 3-х мес€цев с момента вступлени€ решени€ в законную силу.

–ешением ѕрокопьевского районного суда  емеровской области от 11.07.2012 постановлено:

исковое за€вление √. к администрации ѕрокопьевского муниципального района о признании права собственности на объект незавершенного строительства оставить без удовлетворени€;

исковое за€вление администрации ѕрокопьевского муниципального района к √. о признании объекта незавершенного строительства самовольно возведенной постройкой и сносе самовольной постройки удовлетворить в полном объеме;

признать объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>, общей площадью <...> кв. м, самовольной постройкой;

об€зать √. снести самовольно возведенную постройку в течение трех мес€цев со дн€ вступлени€ решени€ в законную силу.

»сследовав материалы дела, обсудив доводы апелл€ционной жалобы, возражений, заслушав в поддержку жалобы представител€ √. - ÷., просившего решение суда отменить, удовлетворить исковые требовани€, представителей администрации ѕрокопьевского муниципального района ’. и  омитета по управлению муниципальной собственностью —., просивших решение суда оставить без изменени€, проверив законность и обоснованность судебного решени€ в пределах доводов апелл€ционной жалобы и возражений на нее, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 √ражданского процессуального кодекса –оссийской ‘едерации, судебна€ коллеги€ приходит к следующему.

¬ соответствии со ст. 222 √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации самовольной постройкой €вл€етс€ жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном дл€ этих целей в пор€дке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получени€ на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1).

Ћицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. ќно не вправе распор€жатьс€ постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. —амовольна€ постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 насто€щей статьи (п. 2).

ѕраво собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случа€х - в ином установленном законом пор€дке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, посто€нном (бессрочном) пользовании которого находитс€ земельный участок, где осуществлена постройка. ¬ этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. ѕраво собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охран€емые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3).

»з совокупности вышеприведенных положений следует, что факт возведени€ постройки без получени€ разрешени€ не €вл€етс€ безусловным основанием дл€ ее сноса.

ѕри этом в силу положений п. 3 той же статьи самовольна€ постройка может быть узаконена в том случае, если она возведена на принадлежащем застройщику земельном участке, соответствует градостроительным нормам и правилам и не создает угрозы нарушени€ прав иных лиц.

Ќа основании изложенного судебна€ коллеги€ признает ошибочным утверждение ответчика о том, что наличие у объекта любого признака самовольной постройки ведет к его сносу. ѕоследний возможен только в том случае, если его сохранение может привести к нарушению прав и законных интересов третьих лиц.

 ак следует из материалов дела, объект возведен на земельном участке, предоставленном √. на основании распор€жени€ администрации ѕрокопьевского района от ƒƒ.ћћ.√√√√ N "ќ предоставлении земельного участка в аренду".

ќценива€ критически право пользовани€ √. земельным участком, суд первой инстанции пришел к выводу, что данное распор€жение утратило свою силу, поскольку √. не исполнила возложенных на нее п. 2 распор€жени€ об€занностей, а именно не получила разрешени€ на строительство дома.  роме того, данное распор€жение было отменено распор€жением администрации ѕрокопьевского муниципального района N от ƒƒ.ћћ.√√√√.

ѕоскольку правовые основани€ дл€ пользовани€ спорным земельным участком у √. отсутствовали, суд, руководству€сь ч. 3 ст. 222 √ражданского кодекса –‘, удовлетворил встречный иск администрации о сносе самовольной постройки. », соответственно, отказал истице √. в удовлетворении ее требований.

—удебна€ коллеги€ не может согласитьс€ с данным выводом суда первой инстанции, исход€ из следующего.

—огласно п. 1 ст. 610 √ражданского кодекса договор аренды заключаетс€ на срок, определенный договором.

ѕо правилам п. 2 ст. 621  одекса, если арендатор продолжает пользоватьс€ имуществом после истечени€ срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодател€, договор считаетс€ возобновленным на тех же услови€х на неопределенный срок (ст. 610  одекса).

¬ процессе рассмотрени€ возникшего спора апелл€ционный суд также установил, что земельный участок, на котором находитс€ спорный объект, был предоставлен √. дл€ индивидуального жилищного строительства на основании распор€жени€ администрации ѕрокопьевского района от ƒƒ.ћћ.√√√√ N "ќ предоставлении земельного участка в аренду" и на этот земельный участок был оформлен кадастровый паспорт. ѕо предоставлении кадастровой выписки между  омитетом по управлению муниципальной собственностью ѕрокопьевского района и √. был заключен договор аренды N от ƒƒ.ћћ.√√√√, в соответствии с которым данный земельный участок был предоставлен истцу дл€ целей индивидуального жилищного строительства на срок с ƒƒ.ћћ.√√√√ по ƒƒ.ћћ.√√√√.

¬ силу п. 2.1 договора срок действи€ договора установлен по ƒƒ.ћћ.√√√√, вместе с тем пунктом 6.4 договора предусмотрено, что в случае возобновлени€ договора на неопределенный срок кажда€ из сторон вправе в любое врем€ отказатьс€ от договора, предупредив об этом другую сторону за 10 дней.

ѕосле истечени€ срока действи€ договора возражений со стороны арендодател€ не поступило (доказательства таких возражений судебной коллегии не представлено), арендатор продолжил пользование земельным участком, следовательно, договор считаетс€ возобновленным на неопределенный срок с ƒƒ.ћћ.√√√√.

—удебной коллегией не прин€ты доводы администрации и  омитета о заключении договора сроком только на один год, поскольку представители администрации и  ”ћ— не представили доказательств, подтверждающих расторжение договора аренды и возвращени€ земельного участка арендатором арендодателю в пор€дке, предусмотренном ст. 622 √ражданского кодекса –‘.

—сылка на п. 4.3.3 договора, предусматривающий преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок по письменному за€влению арендодателю не позднее чем за 30 дней до истечени€ срока действи€ договора, не свидетельствует об освобождении арендодател€ от его об€занности о направлении арендатору соответствующего уведомлени€ о расторжении договора аренды.

ƒоказательств, подтверждающих, что договор аренды от ƒƒ.ћћ.√√√√ прекращен, а земельный участок площадью 0,15 га передан в аренду третьим лицам, суду также не представлено.

¬месте с тем, как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, разрешительных документов на за€вленное в иске строение истцом не представлено, доказательства обращени€ √. в администрацию за получением разрешени€ на строительство в соответствии с градостроительным регламентом отсутствуют.

ƒовод апелл€тора об отсутствии необходимости в получении разрешени€ на строительство спорного объекта, поскольку последний в силу п. 3 ч. 17 ст. 51 √радостроительного кодекса –оссийской ‘едерации €вл€етс€ строением вспомогательного использовани€, изучен и отклонен судебной коллегией.

¬ соответствии с подпунктом 3 п. 17 ст. 51 названного  одекса выдача разрешений на строительство не требуетс€ в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использовани€.

ѕо мнению ћинрегиона –оссии, под строени€ми и сооружени€ми вспомогательного использовани€ следует понимать сооружени€ пониженного уровн€ ответственности по √ќ—“ 27751-88 "Ќадежность строительных конструкций и оснований".   таким сооружени€м относ€тс€ парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и подобные сооружени€.  роме того, критерием дл€ отнесени€ строений к вспомогательным €вл€етс€ наличие на рассматриваемом земельном участке основного здани€, строени€ или сооружени€, по отношению к которому новое строение или сооружение выполн€ет вспомогательную или обслуживающую функцию.

ќценива€ фактические обсто€тельства спора, судебна€ коллеги€ установила, что представленные за€вителем документы не содержат указаний, по отношению к какому объекту недвижимости спорный объект выполн€ет вспомогательные функции.

¬ св€зи с этим, поскольку документов, разрешающих строительство и подтверждающих ввод в эксплуатацию спорного строени€, за€вителем не было представлено, обоснован вывод суда о нарушении пор€дка его создани€ в соответствии с градостроительным регламентом.

ќднако при этом отсутствуют основани€ и дл€ сноса такой постройки, поскольку при ее возведении не было допущено нарушений строительных норм и правил, которые могли бы повлечь за собой возможность нарушени€ прав и законных интересов третьих лиц. ќбратного, в нарушение требований ст. 56 √ражданского процессуального кодекса –оссийской ‘едерации, ответчиком не доказано.

“акже не представлено и доказательств того, каким образом нарушаютс€ права и законные интересы муниципального образовани€ возведением спорной постройки.

јдминистраци€ ѕрокопьевского муниципального района и  омитет по управлению муниципальной собственностью ссылаютс€ на вид разрешенного использовани€ в кадастровом паспорте земельного участка - личное подсобное хоз€йство, однако при этом не учитыва€, что в договоре аренды земельного участка, в приложении N "–асчет арендной платы", указана цель предоставлени€ участка: дл€ индивидуального жилищного строительства.

”казанные изменени€ действительно не были внесены и зарегистрированы в установленном пор€дке, однако договор аренды был заключен на данных услови€х, из его содержани€ видно, что собственник земельного участка прин€л решение именно о данном целевом назначении участка: дл€ индивидуального жилищного строительства.  роме того, на данный земельный участок оформлен новый кадастровый паспорт с видом разрешенного использовани€ - под индивидуальное жилищное строительство. ѕоскольку спорный объект недвижимости не завершен строительством, вывод о нецелевом использовании земли сделать невозможно.

ƒоводы представителей администрации и  омитета об аннулировании сведений о земельном участке и отсутствии объекта аренды, в св€зи с чем √. должна вновь принимать участие в аукционе на право заключени€ договора аренды, судебной коллегией отклон€ютс€ по изложенным выше основани€м.

—огласно абзацу 2 п. 26 совместного ѕостановлени€ ѕленумов ¬ерховного —уда –‘ и ¬ысшего јрбитражного —уда –‘ от 29 апрел€ 2010 года N 10/22 "ќ некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, св€занных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешени€ на строительство само по себе не может служить основанием в иске о признании права собственности на самовольную постройку. ¬ то же врем€ суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешени€ на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию.

≈сли иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки €вл€ютс€ отсутствие разрешени€ на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. ¬ этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охран€емые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

 ак установлено из материалов дела и по€снений сторон, истица обращалась в 2010 году за легализацией постройки, однако администрацией ѕрокопьевского района ей было отказано в св€зи с аннулированием сведений о земельном участке. “акже √. обращалась в суд с иском о признании права на данную постройку, было вынесено решение об удовлетворении за€вленных требований, которое впоследствии было отменено по вновь открывшимс€ обсто€тельствам, затем иск оставлен без рассмотрени€.

”казанные обсто€тельства свидетельствуют о том, что √. предпринимала надлежащие меры к легализации самовольной постройки, договор аренды по истечении срока его действи€ следует считать возобновленным на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжает пользоватьс€ этими объектами недвижимости при отсутствии возражений со стороны комитета, сам договор аренды по основани€м ничтожности либо оспоримости не оспариваетс€.

ѕри таких обсто€тельствах решение ѕрокопьевского районного суда  емеровской области от 11.07.2012 подлежит отмене в св€зи с неправильным определением обсто€тельств, имеющих значение дл€ дела и неправильным применением норм материального права, с вынесением нового решени€ об отказе в удовлетворении исковых требований администрации ѕрокопьевского муниципального района и удовлетворении исковых требований √. к администрации ѕрокопьевского муниципального района о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

 

35. ¬озможно ли признание права собственности на самовольную постройку в пор€дке приобретательной давности?

 

Ќередко лица, длительное врем€ фактически владеющие самовольной постройкой (в том числе получившие имущество в пор€дке наследовани€), обращаютс€ за признанием права собственности на самовольную постройку на основании приобретательной давности. ѕоложение о приобретательной давности означает, что лицо, которое не €вл€етс€ собственником недвижимого имущества, но добросовестно и непрерывно владеет им 15 лет, приобретает право собственности на него (ст. 234 √ражданского кодекса –‘). ќднако владеть самовольной постройкой добросовестно, исход€ из смысла ст. 222 √ражданского кодекса –‘, невозможно, так как самовольна€ постройка €вл€етс€ правонарушением.

—ледовательно, на самовольно возведенное строение не может распростран€тьс€ приобретательна€ давность, так как из фактического состава, влекущего возникновение права собственности в силу приобретательной давности, выпадает добросовестность владени€.

 ак указано в ќбзоре судебной практики ¬ерховного —уда –‘ от 09.07.2003, приобретательна€ давность не может распростран€тьс€ на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.

ƒанна€ правова€ позици€ также была подтверждена ќпределением  онституционного —уда –‘ от 25.03.2004 N 85-ќ. ¬ ќпределении было подчеркнуто, что "закрепленные в стать€х 35 и 40  онституции –оссийской ‘едерации гарантии права собственности и права на жилище предоставл€ютс€ лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основани€х".

 

ѕрактический аспект

 

»з ќбзора судебной практики ¬ерховного —уда –‘ от 09.07.2003 следует, что ≈. обратилс€ в суд с иском к администрации района о признании права собственности, ссыла€сь на то, что недвижимым имуществом, состо€щим из хоз€йственных построек и земельного участка, открыто и добросовестно владеет с 1955 года, использует земельный участок по назначению, поэтому на основании ст. 234 √  –‘ просит признать на них право собственности.

–ешением районного суда иск удовлетворен. Ќа учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возложена об€занность произвести государственную регистрацию права собственности за истцом на определенные хоз€йственные постройки, на комитет по земельным ресурсам и землеустройству - выдать истцу правоустанавливающие и правоудостовер€ющие документы на земельный участок.

–айонный суд разъ€снил в определении свое решение, признав за истцом право посто€нного (бессрочного) пользовани€ земельным участком дл€ целей ведени€ дачного подсобного хоз€йства.

¬ кассационном пор€дке дело не рассматривалось.

ѕостановлением президиума краевого суда отклонен протест прокурора об отмене решени€ и определени€ суда.

—удебна€ коллеги€ по гражданским делам ¬ерховного —уда –оссийской ‘едерации удовлетворила протест прокурора, отменив состо€вшиес€ по делу судебные постановлени€, и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав следующее.

”довлетвор€€ иск, суд на основании ст. 234 √  –‘ посчитал, что право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество, в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

ѕризнава€ за истцом право посто€нного (бессрочного) пользовани€ земельным участком, суд сослалс€ на положени€ ст. 268 √  –‘ и разъ€снил в этой части вынесенное по делу решение.

”казанные выводы суда основаны на неправильном применении и толковании норм материального права.

¬ соответствии со ст. 222 √  –‘ самовольной постройкой €вл€етс€ жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном дл€ этих целей в пор€дке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получени€ на это необходимых разрешений.

ћатериалами дела подтверждено, что в отсутствие строительно-технической документации и соответствующего разрешени€ ≈. возведены объекты недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном законом пор€дке дл€ этих целей.

ѕри этом указанные строени€ и земельный участок не имеют государственной регистрации права.

Ќа основании ч. 2 ст. 222 √  –‘ самовольна€ постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

—огласно ст. 126 «емельного кодекса –—‘—–, действовавшей на момент возникновени€ спорных правоотношений, самовольно зан€тые земельные участки возвращаютс€ по их принадлежности.

ѕриведенные требовани€ материального права судом не учтены.

 роме того, судом не разграничены правовые последстви€ возникновени€ права собственности между институтами приобретательной давности (ст. 234 √  –‘) и самовольного строительства (ст. 222 √  –‘).

“ак, приобретательна€ давность не может распростран€тьс€ на случаи, когда в качестве объекта владени€ и пользовани€ выступает самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.

—уд в данном случае не только легализовал самовольные постройки, но и закрепил за истцом право бессрочного пользовани€ земельным участком.

 

36. ¬озможно ли признание права собственности на самовольную постройку в пор€дке наследовани€?

 

 ак указано в п. 27 ѕостановлени€ ѕленума ¬ерховного —уда –‘ N 10, ѕленума ¬ј— –‘ N 22 от 29.04.2010 "ќ некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, св€занных с защитой права собственности и других вещных прав", самовольна€ постройка не €вл€етс€ имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основани€х, она не может быть включена в наследственную массу. ¬месте с тем это обсто€тельство не лишает наследников, прин€вших наследство, права требовать признани€ за ними права собственности на самовольную постройку. ќднако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в пор€дке наследовани€ перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владени€ земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных статьей 222 √  –‘.

“акже, согласно п. 64 ѕостановлени€ ѕленума ¬ерховного —уда –‘ от 29.05.2012 N 9 "ќ судебной практике по делам о наследовании", если самовольна€ постройка была осуществлена наследодателем на принадлежащем ему на праве собственности, пожизненного наследуемого владени€ земельном участке, наследник, к которому перешло соответствующее вещное право на этот земельный участок, при признании за ним права собственности на самовольную постройку возмещает иным наследникам по закону и по завещанию, содержащему распор€жени€ в отношении остального имущества (помимо земельного участка) без указани€ конкретных объектов, стоимость постройки исход€ из причитающейс€ им доли наследства.

 

37.  аковы особенности административного (внесудебного) пор€дка признани€ права собственности на объект самовольного строительства?

 

‘едеральным законом от 30.06.2006 N 93-‘« "ќ внесении изменений в некоторые законодательные акты –оссийской ‘едерации по вопросу оформлени€ в упрощенном пор€дке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" были внесены изменени€, устанавливающие возможность признани€ права собственности на отдельные виды самовольных построек в административном пор€дке. “ак, ‘едеральный закон от 21 июл€ 1997 года N 122-‘« "ќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" был дополнен статьей 25.3, согласно которой:

"1. ќсновани€ми дл€ государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если дл€ строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством –оссийской ‘едерации не требуетс€ выдачи разрешени€ на строительство, а также дл€ государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном дл€ индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в черте поселени€ и предназначенном дл€ ведени€ личного подсобного хоз€йства (на приусадебном земельном участке), €вл€ютс€:

документы, подтверждающие факт создани€ такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

ѕредставление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуетс€ в случае, если право за€вител€ на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном насто€щим ‘едеральным законом пор€дке.

2. ќб€зательным приложением к представл€емым в соответствии с пунктом 1 насто€щей статьи документам €вл€етс€ кадастровый план земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества.

ѕредставление кадастрового плана указанного земельного участка не требуетс€ в случае, если:

право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном насто€щим ‘едеральным законом пор€дке;

указанный земельный участок предназначен дл€ ведени€ дачного хоз€йства или садоводства и если представлено заключение правлени€ соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединени€, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;

дл€ строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуетс€ в соответствии с законодательством –оссийской ‘едерации выдачи разрешени€ на строительство либо указанный земельный участок предназначен дл€ ведени€ личного подсобного хоз€йства и если представлено заключение органа местного самоуправлени€ соответствующего поселени€ или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.

3. ƒокументом, подтверждающим факт создани€ объекта недвижимого имущества на предназначенном дл€ ведени€ дачного хоз€йства или садоводства земельном участке либо факт создани€ гаража или иного объекта недвижимого имущества (если дл€ строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуетс€ в соответствии с законодательством –оссийской ‘едерации выдача разрешени€ на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, €вл€етс€ деклараци€ о таком объекте недвижимого имущества.

4. ƒокументами, подтверждающими факт создани€ объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном дл€ индивидуального жилищного строительства, или факт создани€ объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселени€ и предназначенном дл€ ведени€ личного подсобного хоз€йства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, €вл€ютс€ технический паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправлени€ на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства €вл€етс€ объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. ƒо 1 €нвар€ 2010 года технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства €вл€етс€ единственным документом, подтверждающим факт создани€ такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.

5. »стребование у за€вител€ дополнительных документов дл€ государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 насто€щей статьи объект недвижимого имущества не допускаетс€".

ќсновное отличие внесудебного пор€дка оформлени€ прав путем их государственной регистрации состоит в том, что регистрирующий орган, в отличие от судебного, не провер€ет факт самовольности строени€, регистриру€ право собственности исход€ из презумпции добросовестности застройщика.

 

 

≈.¬. –≈«Ќ» ќ¬.  Ќј”„Ќќ-ѕ–ј “»„≈— ќ≈ ѕќ—ќЅ»≈ ѕќ ѕ–»ћ≈Ќ≈Ќ»ё √–ј∆ƒјЌ— ќ√ќ, √–ј∆ƒјЌ— ќ-ѕ–ќ÷≈——”јЋ№Ќќ√ќ » јƒћ»Ќ»—“–ј“»¬Ќќ√ќ «ј ќЌќƒј“≈Ћ№—“¬ј ѕќ ¬ќѕ–ќ—јћ, —¬я«јЌЌџћ — ќЅЏ≈ “јћ» —јћќ¬ќЋ№Ќќ√ќ —“–ќ»“≈Ћ№—“¬ј

2-12-2014, 12:22   |   ѕросмотров: 34900   |    омментарии (0)


ѕохожие новости:
  • ƒобросовестный самострой
  • ќпределение капитальности строени€, в цел€х признани€ (непризнани€) его объ ...
  • »стори€ одного судебного дела по расположению дачного дома
  •  ак легализовать постройку на даче
  • «аконные лишние сотки
  •  

    ƒобавление комментари€

     
     
    ¬аше »м€:
    ¬аш E-Mail:
     од:
    ¬ключите эту картинку дл€ отображени€ кода безопасности
    обновить, если не виден код
    ¬ведите код: