Перепланировка без последствий
После того как решение о перепланировке квартиры принято, приступаем к процессу согласования. Первый визит - в Территориальное Бюро технической инвентаризации (ТБТИ). Там необходимо получить документ об исходной планировке помещения - Технический паспорт или поэтажный план с экспликацией на дату последнего обследования. На квартиру в новостройке в ТБТИ без проблем выдадут Технический паспорт помещения. Если же дом старой постройки, и обследование не проводилось более 5 лет, то в инспекции настоятельно порекомендуют вызвать техника для проведения обмера помещений. От подобного предложения лучше категорически отказаться, взяв справку по состоянию на дату последнего обследования. Следующий шаг - заказываем архитектору дизайн-проект перепланировки. На этой стадии главное определиться с вопросом, по какому пути пойдет наше согласование - короткому или длинному. А чем путь длиннее, тем он, как известно, дороже. В Москве действует два порядка согласования перепланировок и переустройств помещений: «по эскизу» (упрощенный путь) и «по проекту» (долгий путь). Если не затрагиваются несущие конструкции, воздуховоды, не планируется установка дополнительной сантехники - такая перепланировка может быть согласована «по эскизу». В этом случае согласуются демонтаж или увеличение проемов в ненесущих перегородках (например, демонтаж перегородки между ванной и санузлом), разворот ванной, установка посудомоечных, стиральных, сушильных машин и другой бытовой техники. Для согласования перепланировки «по эскизу» в территориальное отделение «Мосжилинспекции» сдаются: Если перепланировка производится в помещении, которое находится в муниципальной собственности, на эскизе необходимо поставить печать балансодержателя (ДЭЗ, РЭУ). Для домов, которые построены до 1917 г., или имеют историческую или культурную ценность, дополнительно потребуется заключение Комитета по культурному наследию г. Москвы (Москомнаследие). Эскиз перепланировки наносится ручкой или тушью прямо на копию плана из ТБТИ. Все документы сдаются в 2-х экземплярах: оригинал + ксерокопия или нотариально заверенная копия + ксерокопия. Если представленный эскизный проект не вызовет сомнений у Мосжилинспекции, то через 45 рабочих дней она выдаст Решение о согласовании переустройства. Если у Мосжилинспекции возникнут подозрения, что перепланировка затрагивает несущие конструкции или увеличивает нагрузку на них, ведет к усечению воздуховодов или вносит иные серьезные изменения в конструкцию здания, вам будет предложено провести техническую экспертизу проекта и принести техническое заключение. Что касается других документов, то в «легком» случае перепланировка завершается подписанием Акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения. Межведомственная комиссия сама направляет документ в ТБТИ, куда через 2 недели необходимо обратиться, чтобы вызвать техника для обмера и получения нового Технического паспорта. Если же перепланировка затрагивает несущие конструкции, функциональное деление помещений, вносит серьезные изменения в инженерное оборудование (устанавливается дополнительная сантехника, переносятся приборы отопления, трубопроводы), требуются дополнительные электрические мощности, например, в связи с переходом на электроплиту, если изменяется внешний вид фасада здания, то это уже перепланировка «по проекту». В этом случае необходим следующий порядок действий: 1. Обращение в компетентную проектную организацию, которая проведет техническую экспертизу проекта перепланировки и составит техническое заключение (документ, составленный на основании инженерных изысканий и устанавливающий возможность либо невозможность выполнения перепланировки). 2. Получение заключений на проект в ряде надзорных органов. В их числе: Если вносились какие-либо изменения во внешний вид фасада, необходимо также получить разрешение в Архитектурно-планировочном управлении (АПУ) на реконструктивные работы. Для этого придется сделать Архитектурный проект фасада всего дома (!) и согласовать его в Роспотребнадзоре, в УГПС МЧС, а по объектам культурно-исторической застройки - в Москомнаследии. К реконструктивным работам, требующим разработки архитектурного проекта фасада, относятся любые изменения или ликвидация элементов внешнего облика здания - от конфигурации или цвета переплетов окна до устройства дополнительных дверей и балконов. 3. Сдача документов в службу «одного окна» территориальной Мосжилинспекции. Проект представляется в 2-х экземплярах с предъявлением подлинников согласований. В его состав входят пояснительная записка по архитектурно-планировочным, конструктивным, технологическим решениям, внутреннему инженерному оборудованию, противопожарным мероприятиям, планы в требуемом масштабе; чертежи узлов и деталей; техническое заключение о состоянии объекта и другая документация, состав которой зависит от характера перепланировки. К проекту перепланировки также прилагаются: Требования правил и возможные при этом варианты по перепланировке 1. Нельзя уменьшать сечение воздуховодов и демонтировать их. На подобные проекты практически сразу выдается отказ. Возможные варианты: Можно демонтировать воздуховод, если будет приложен акт, подписанный балансодержателем и проектировщиком по результатам обследования, которые подтвердят, что данный воздуховод не используется или его другие составные части были ранее демонтированы. В монолитных домах допускается уменьшение сечения воздуховодов при условии, если проект будет согласован со всеми авторами, участвовавшими в проектировании дома, и с эксплуатирующей организацией. 2. Нельзя выносить приборы отопления на лоджии и объединять лоджии с комнатами или кухнями, так как это приводит к нарушению теплового контура здания и потерям тепла (это запрещено Жилищным Кодексом). Возможные варианты: Допустимый вариант - утепление лоджии, демонтаж подоконной части с сохранением несущей перемычки и установкой тепло- и звукоизоляционной преграды в виде распашных или раздвижных дверей, витражей и т.п. (основные приборы отопления должны остаться в комнате, а утепленную лоджию можно оборудовать интегрированным в пол коллектором). 3. Нельзя присоединять тамбуры, коридоры (например, при объединении нескольких квартир) и другие помещения или части помещений, которые по Жилищному Кодексу относятся к общедомовой территории (помещениям общедолевого пользования). Возможные варианты: Если дом находится в собственности ТСЖ (Товарищества собственников жилья), то возможно заключить договор аренды с ТСЖ. Но в общую площадь квартиры и, соответственно, в собственность ее обладателя эта территория никогда не войдет. 4. Нельзя увеличивать санузлы за счет жилых комнат и кухонь (только за счет коридоров, кладовок и других хозяйственных помещений), так как это угрожает соседям снизу. Возможные варианты: Допускается увеличение санузла за счет коридоров и подсобных помещений. На первом этаже можно увеличивать санузлы за счет любых помещений, в том числе комнат и кухонь, так как не возникает угрозы затопления соседей снизу. 5. Нельзя увеличивать жилые комнаты и кухни за счет санузлов, так как при этом над комнатой или кухней может оказаться «мокрая зона» соседа сверху. Возможные варианты: На последних этажах можно увеличивать комнаты и кухни за счет санузлов, так как над ними не окажется санузла соседа сверху. 6. Кухни с газовыми плитами нельзя переносить на площадь жилых комнат и санузлов. Возможные варианты: Можно перенести кухонное оборудование с газовой плитой на площадь коридора при условии, если там будет организована вентиляция в соответствии с действующими нормами. Можно переносить кухни с электрическими плитами. Однако если изначально квартира оборудована газом, переход на электроплиту потребует присоединения дополнительных мощностей (в Москве получить на это разрешение очень сложно или почти невозможно). Заявления, что вы вообще не будете устанавливать в своей квартире плиту, не проходят. 7. Нельзя замоноличивать в стены газовые, водопроводные, отопительные и канализационные стояки. Возможные варианты: Можно убрать стояк в короб из ГКЛ и других немассивных материалов, оставив ревизионный люк для санации. 8. Все изменения, влияющие на внешний вид фасада здания, относятся к реконструктивным работам и требуют согласования с АПУ. Возможные варианты: На такие изменения, как остекление лоджий и балконов, контролирующие органы чаще всего закрывают глаза. Однако, если дом расположен в центре, на правительственной трассе или является памятником архитектуры, то комиссия, которая приедет принимать перепланировку, может не подписать Акт приемки без необходимых согласований. 9. В результате перепланировки площадь жилой комнаты не может быть менее 9 кв.м при ширине не менее 2,25 м; не должно образовываться комнат и кухонь без естественного освещения и без приборов отопления. Высота потолков не должна быть меньше 2,65 м. Возможные варианты: Таковых нет! Некоторые дополнительные требования правил, которые лучше учесть сразу:
Похожие новости: