|   Послать ссылку   |   Версия для печати      

Перепланировка без последствий

 

Перепланировка без последствий После того как решение о перепланировке квартиры принято, приступаем к процессу согласования. Первый визит - в Территориальное Бюро тех­нической инвентаризации (ТБТИ). Там не­обходимо получить документ об исходной планировке помещения - Технический па­спорт или поэтажный план с экспликацией на дату последнего обследования.

На квартиру в новостройке в ТБТИ без про­блем выдадут Технический паспорт помеще­ния. Если же дом старой постройки, и обсле­дование не проводилось более 5 лет, то в ин­спекции настоятельно порекомендуют вызвать техника для проведения обмера помещений. От подобного предложения лучше ка­тегорически отказаться, взяв справку по состо­янию на дату последнего обследования.

Следующий шаг - заказываем архитекто­ру дизайн-проект перепланировки. На этой стадии главное определиться с вопросом, по какому пути пойдет наше согласование - короткому или длинному. А чем путь длиннее, тем он, как из­вестно, дороже. В Москве действует два по­рядка согласования перепланировок и пе­реустройств помещений: «по эскизу» (упро­щенный путь) и «по проекту» (долгий путь).

Если не затрагиваются несущие конструк­ции, воздуховоды, не планируется установ­ка дополнительной сантехники - такая пе­репланировка может быть согласована «по эскизу». В этом случае согласуются демон­таж или увеличение проемов в ненесущих перегородках (например, демонтаж пере­городки между ванной и санузлом), разво­рот ванной, установка посудомоечных, сти­ральных, сушильных машин и другой быто­вой техники.

Для согласования перепланировки «по эскизу» в территориальное отделение «Мос­жилинспекции» сдаются:

  • заявление установленного образца;
  • Технический паспорт или экспликация с поэтажным планом на последнюю дату об­следования ТБТИ;
  • правоустанавливающий документ на жилье (свидетельство о собственности, до­говор найма, для жителей новостроек - ин­вестиционный договор);
  • письменное согласие всех собствен­ников, а для муниципального жилья - всех проживающих в квартире;
  • эскиз перепланировки или переу­стройства.

Если перепланировка производится в по­мещении, которое находится в муниципаль­ной собственности, на эскизе необходимо поставить печать балансодержателя (ДЭЗ, РЭУ). Для домов, которые построены до 1917 г., или имеют историческую или куль­турную ценность, дополнительно потребу­ется заключение Комитета по культурно­му наследию г. Москвы (Москомнаследие). Эскиз перепланировки наносится ручкой или тушью прямо на копию плана из ТБТИ.

Все документы сдаются в 2-х экземплярах: оригинал + ксерокопия или нотариально за­веренная копия + ксерокопия.

Если представленный эскизный проект не вызовет сомнений у Мосжилинспекции, то через 45 рабочих дней она выдаст Решение о согласовании переустройства. Если у Мос­жилинспекции возникнут подозрения, что перепланировка затрагивает несущие кон­струкции или увеличивает нагрузку на них, ведет к усечению воздуховодов или вносит иные серьезные изменения в конструкцию здания, вам будет предложено провести тех­ническую экспертизу проекта и принести техническое заключение.

Что касается других документов, то в «лег­ком» случае перепланировка завершает­ся подписанием Акта о завершенном пере­устройстве и (или) перепланировке жило­го помещения. Межведомственная комиссия сама направляет документ в ТБТИ, куда через 2 недели необходимо обратиться, чтобы вы­звать техника для обмера и получения нового Техни­ческого паспорта.

Если же перепланировка затрагивает несу­щие конструкции, функциональное деление помещений, вносит серьезные изменения в инженерное оборудование (устанавлива­ется дополнительная сантехника, перено­сятся приборы отопления, трубопроводы), требуются дополнительные электрические мощности, например, в связи с переходом на электроплиту, если изменяется внешний вид фасада здания, то это уже перепланировка «по проекту». В этом случае необходим сле­дующий порядок действий:

1. Обращение в компетентную проект­ную организацию, которая проведет техни­ческую экспертизу проекта перепланировки и составит техническое заключение (доку­мент, составленный на основании инженер­ных изысканий и устанавливающий воз­можность либо невозможность выполнения перепланировки).

2. Получение заключений на проект в ряде надзорных органов. В их числе:

  • Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор);
  • Управление государственной противо­пожарной службы (УГПС МЧС);
  • Москомнаследие (для домов, постро­енных до 1917 г., и культурно-исторических памятников).

Если вносились какие-либо изменения во внешний вид фасада, необходимо так­же получить разрешение в Архитектурно-планировочном управлении (АПУ) на ре­конструктивные работы. Для этого придет­ся сделать Архитектурный проект фасада всего дома (!) и согласовать его в Роспо­требнадзоре, в УГПС МЧС, а по объектам культурно-исторической застройки - в Мо­скомнаследии.

К реконструктивным работам, требующим разработки архитектурного проекта фаса­да, относятся любые изменения или ликви­дация элементов внешнего облика здания - от конфигурации или цвета переплетов окна до устройства дополнительных дверей и балконов.

3. Сдача документов в службу «одного окна» территориальной Мосжилинспекции.

Проект представляется в 2-х экземплярах с предъявлением подлинников согласований. В его состав входят пояснительная записка по архитектурно-планировочным, конструк­тивным, технологическим решениям, вну­треннему инженерному оборудованию, про­тивопожарным мероприятиям, планы в тре­буемом масштабе; чертежи узлов и деталей; техническое заключение о состоянии объек­та и другая документация, состав которой за­висит от характера перепланировки.

К проекту перепланировки также прила­гаются:

  • лицензия проектировщика;
  • заявление установленного образца;
  • договор на авторский надзор.

 

Требования правил и возможные при этом варианты по перепланировке

1.       Нельзя уменьшать сечение воздуховодов и демонтировать их. На подобные проекты практически сразу выдается отказ.

Возможные варианты:

Можно демонтировать воздуховод, если будет приложен акт, подписанный балансодержателем и проектировщиком по результатам обследования, которые подтвердят, что данный воздуховод не используется или его другие составные части были ранее демонтированы.

В монолитных домах допускается уменьшение сечения воздуховодов при условии, если проект будет согласован со всеми авторами, участвовавшими в проектировании дома, и с эксплуатирующей организацией.

2.       Нельзя выносить приборы отопления на лоджии и объединять лоджии с комнатами или кухнями, так как это приводит к нарушению теплового контура здания и потерям тепла (это запрещено Жилищным Кодексом).

Возможные варианты:

Допустимый вариант - утепление лоджии, демонтаж подоконной части с сохранением несущей перемычки и установкой тепло- и звукоизоляционной преграды в виде распашных или раздвижных дверей, витражей и т.п. (основные приборы отопления должны остаться в комнате, а утепленную лоджию можно оборудовать интегрированным в пол коллектором).

3.       Нельзя присоединять тамбуры, коридоры (например, при объединении нескольких квартир) и другие помещения или части помещений, которые по Жилищному Кодексу относятся к общедомовой территории (помещениям общедолевого пользования).

Возможные варианты:

Если дом находится в собственности ТСЖ (Товарищества собственников жилья), то возможно заключить договор аренды с ТСЖ. Но в общую площадь квартиры и, соответственно, в собственность ее обладателя эта территория никогда не войдет.

4.       Нельзя увеличивать санузлы за счет жилых комнат и кухонь (только за счет коридоров, кладовок и других хозяйственных помещений), так как это угрожает соседям снизу.

Возможные варианты:

Допускается увеличение санузла за счет коридоров и подсобных помещений.

На первом этаже можно увеличивать санузлы за счет любых помещений, в том числе комнат и кухонь, так как не возникает угрозы затопления соседей снизу.

5.       Нельзя увеличивать жилые комнаты и кухни за счет санузлов, так как при этом над комнатой или кухней может оказаться «мокрая зона» соседа сверху.

Возможные варианты:

На последних этажах можно увеличивать комнаты и кухни за счет санузлов, так как над ними не окажется санузла соседа сверху.

6.       Кухни с газовыми плитами нельзя переносить на площадь жилых комнат и санузлов.

Возможные варианты:

Можно перенести кухонное оборудование с газовой плитой на площадь коридора при условии, если там будет организована вентиляция в соответствии с действующими нормами.

Можно переносить кухни с электрическими плитами. Однако если изначально квартира оборудована газом, переход на электроплиту потребует присоединения дополнительных мощностей (в Москве получить на это разрешение очень сложно или почти невозможно). Заявления, что вы вообще не будете устанавливать в своей квартире плиту, не проходят.

7.       Нельзя замоноличивать в стены газовые, водопроводные, отопительные и канализационные стояки.

Возможные варианты:

Можно убрать стояк в короб из ГКЛ и других немассивных материалов, оставив ревизионный люк для санации.

8.       Все изменения, влияющие на внешний вид фасада здания, относятся к реконструктивным работам и требуют согласования с АПУ.

Возможные варианты:

На такие изменения, как остекление лоджий и балконов, контролирующие органы чаще всего закрывают глаза. Однако, если дом расположен в центре, на правительственной трассе или является памятником архитектуры, то комиссия, которая приедет принимать перепланировку, может не подписать Акт приемки без необходимых согласований.

9.       В результате перепланировки площадь жилой комнаты не может быть менее 9 кв.м при ширине не менее 2,25 м; не должно образовываться комнат и кухонь без естественного освещения и без приборов отопления. Высота потолков не должна быть меньше 2,65 м.

Возможные варианты:

Таковых нет!

Некоторые дополнительные требования правил, которые лучше учесть сразу:

  • по соображениям пожарной безопасности, входная дверь всегда должна открываться внутрь, дверь в санузел (ванную) - наружу;
  • ванная комната должна иметь порожек;
  • замена радиаторов, увеличение их числа потребует обязательного согласования с эксплуатирующей организацией;
  • нельзя устанавливать отопительные приборы на стены, общие с соседней квартирой;
  • нельзя выкапывать подвалы, присоединять технические подвалы или технические этажи.

1-03-2011, 10:39   |   Просмотров: 3237   |   Комментарии (0)


Похожие новости:
  • Перепланировка квартир: Собянин обещал послабления. Что можно и нельзя дела ...
  • Квартира с самовольной перепланировкой: плюсы и минусы
  • Делай что хочешь, но с разрешения! Переустройство и перепланировка жилых по ...
  • Раздел общего имущества или выдел доли в натуре
  • Мы заливаем, нас заливают…
  •  

    Добавление комментария

     
     
    Ваше Имя:
    Ваш E-Mail:
    Код:
    Включите эту картинку для отображения кода безопасности
    обновить, если не виден код
    Введите код: