|   Послать ссылку   |   Версия для печати      

Бесхозные и опасные балконы

Отсутствие в договорах, заключаемых собственниками жилых помещений в многоквартирных домах с управляющей организацией, полного перечня конструктивных элементов, относящихся к общему имуществу дома, порождает множество споров, которые порой перерастают в судебные разбирательства. Мало того, данное обстоятельство порой приводит к трагедии.
Регулированию правоотношений по поводу общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме в ЖК РФ посвящена отдельная глава - 6. В частности, согласно ст. 36 этой главы собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Таким образом, в ст. 36 ЖК РФ указывается на отличительную черту общего имущества дома - предназначение для обслуживания более одного помещения в данном доме и приводится перечень этого имущества. Однако в силу того, что данный перечень является открытым, вопрос отнесения конструктивных элементов к общему имуществу дома оказался недостаточно четко урегулированным. Видимо, данное обстоятельство понимал и законодатель, поскольку определил в ч. 3 ст. 39 ЖК РФ, что Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ. И такие правила были позднее Правительством РФ утверждены.
Следует отметить, что в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 (далее - Правила), были не только перечислены указанные в ЖК РФ конструкции дома, но и конкретизированы их виды. Таким образом, перечень помещений и конструкций, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, указанный в Правилах, оказался расширенным по сравнению с перечнем, изложенным в Кодексе.
Вот, например, какое имущество дома относит к общему п. 2 Правил:
а)    помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б). крыши;
в)    ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г)    ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д)    механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е)    земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж)    иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Перечень общего имущества продолжается и в следующих пунктах Правил:
5.    В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
6.    В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
7.    В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
Исходя из ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, п. 16 Правил обязанность по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме возложена на управляющую организацию. Согласно же п. 10 Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в частности, соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества, а также доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования.
Но для того, чтобы управляющая организация выполняла обязанность по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, в заключенном с ней договоре управления должен быть указан состав этого имущества, как того требует п. 1 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, а в большинстве подобных договоров приводится весьма приблизительный его список. В результате доказывать обязанность управляющей организации проводить ремонт общего имущества, не указанного в договоре, собственникам жилых помещений в многоквартирном доме зачастую приходится в суде. Причем разбирательства эти могут потребовать много сил и времени. Примером тому служит приведенное ниже судебное решение.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ Ивановского областного суда по делу Судебной коллегии по гражданским делам №33-993/2009
Д. обратилась в суд с иском к МУП ЖХ № 2 г. Иваново о понуждении к исполнению обязательства - произвести ремонт балконной плиты. В обоснование своего требования указала следующее.
Истица зарегистрирована и проживает в квартире по ул. Ташкентской г. Иваново. Управление многоквартирным домом, в котором расположена квартира Д., осуществляется ответчиком. В квартире имеется балкон, балконная плита которого находится в аварийном состоянии (имеет место разрушение бетона до оголения металлической арматуры с трех сторон балконной плиты, а также выкрошивание цементного раствора в месте примыкания балконной плиты к стене дома).
В апреле 2008 г. Д. обратилась к ответчику с заявлением о необходимости ремонта балконной плиты. Ответчик 16 апреля 2008 г. направил в адрес истицы письмо, в котором ей было рекомендовано выполнить ремонт балкона за свой счет, так как балконы не относятся к общему имуществу многоквартирного дома и плата за их текущий ремонт МУП ЖХ № 2 г. Иваново не взимается. По данному факту прокуратурой Фрунзенского района г. Иваново была проведена соответствующая проверка. Отказ ответчика выполнить ремонт балконной плиты был признан незаконным и необоснованным, прокурором 16 июня 2008 г. было вынесено представление об устранении нарушений закона. Однако ремонт плиты ответчиком так и не был выполнен.
Заместителем начальника Службы государственной жилищной инспекции Ивановской области 12 сентября 2008 г. было вынесено постановление о привлечении МУП ЖХ № 2 к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ (нарушение правил содержания и ремонта жилых домов) и о наложении на эту управляющую организацию административного штрафа в сумме 40000 руб. Решением Арбитражного суда Ивановской области от 5 декабря 2008г. данное постановление признано законным, заявление МУП ЖХ № 2 о его отмене оставлено без удовлетворения. Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 23 января 2009 г. решение Арбитражного суда Ивановской области было оставлено без изменения и вступило 23 января 2009 г. в законную силу. Тем не менее, ремонт плиты ответчик так и не произвел.
Решением Фрунзенского районного суда г. Иваново от 27 апреля 2009 г. исковые требования Д. удовлетворены.
Ответчик обратился в кассационную инстанцию с жалобой, в которой просил решение районного суда отменить, мотивируя тем, что выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела.
Судебная коллегия по гражданским делам Ивановского областного суда сочла, что данная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что балконная плита имеет разрушения, которые в нарушение п. п. 4.2.4.2, 4.2.4.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27сентября2003г. № 170, не устранены. Указанное обстоятельство нашло отражение в акте от 9 сентября 2008 г., составленном Службой государственной жилищной инспекции Ивановской области. За данное нарушение МУП ЖХ № 2 было привлечено к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ в виде штрафа в размере 40000руб.
Суд первой инстанции пришел к верному выводу об отнесении балконов к общему имуществу, принадлежащему на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Данный вывод основан на анализе действующего законодательства.
Согласно п. «в» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006г. №491, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) включены в состав общего имущества.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному заключению, что ответчик, которому истец осуществляет платежи за содержание и ремонт жилья, обязан устранить разрушения балконной плиты.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Ивановского областного суда решение Фрунзенского районного суда г. Иваново от 27 апреля 2009г. оставлено без изменения, кассационная жалоба МУП ЖХ № 2 г. Иваново - без удовлетворения.
Как видно из приведенного судебного постановления, основной причиной разбирательства стал как раз тот факт, что в договоре с управляющей организацией в качестве общего имущества дома не были указаны ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, включая балконные плиты. Причем порой подобное не включение является запланированным местными властями. Вот, например, как выглядит состав общего имущества в конкретном договоре с управляющей организацией ОАО «ДЕЗ района Черемушки» в г. Москве:
«- помещения общего пользования - нет;
-    межквартирные лестничные площадки - 15;
-    лестницы: количество лестничных маршей - 27;
-    лифтовые и иные шахты - 0;
-    коридоры - 0;
-    технические этажи - 0;
-    чердаки - 0;
-    технические подвалы - 1;
-    фундаменты: количество продухов -10;
-    стены и перегородки внутри подъездов: количество подъездов - 3;
-    стены и перегородки внутри помещений общего пользования - 0;
-    наружные стены и перегородки: площадь 1780 кв. м.;
-    перекрытия: количество этажей - 7;
-    крыши - 1;

-    двери: количество дверей, ограждающих вход в помещения общего пользования, - 6;
-    окна: количество окон, расположенных в помещениях общего пользования, - 12.
Иное имущество, перечисленное в составе общего в качестве приложения к договору, относится к механическому, электрическому, санитарно-техническому и иному оборудованию, земельному участку».
Из анализа данного перечня видно, что балконные и иные плиты в договор управления не включены. На запрос по поводу их отсутствия в договоре был получен следующий ответ управляющей организации: форма договора управления утверждена распоряжением Департамента жилищного, коммунального хозяйства и благоустройства г. Москвы от 15 августа 2006 г. №05-14-243/6-1.
В Москве сегодня около 20 000 пятиэтажных домов постройки середины 1960-х гг. Если в таком доме не проводился капитальный ремонт, то изношенность его конструкций составляет 60% и выше. В других городах России ситуация еще хуже. Не включение балконных плит в договор управления многоквартирным домом в качестве общего имущества дома приводит к тому, что состояние этих плит в каждом конкретном доме не отслеживается, а добиться их ремонта управляющей компанией весьма сложно. Стоит ли удивляться тому, что то в одном российском городе, то в другом происходит обрушение балконов, иногда влекущее гибель людей.

31-01-2012, 17:12   |   Просмотров: 2786   |   Комментарии (0)


Похожие новости:
  • Мы заливаем, нас заливают…
  • Мокрое дело
  • Добиваемся чистоты в подъезде и во дворе
  • Кто в ответе за крышу?
  • Залив – аспекты ситуаций
  •  

    Добавление комментария

     
     
    Ваше Имя:
    Ваш E-Mail:
    Код:
    Включите эту картинку для отображения кода безопасности
    обновить, если не виден код
    Введите код: