Кто в ответе за крышу?

В силу ст. 210 ГК РФ собс­твенник несет бремя содержа­ния принадлежащего ему иму­щества, если иное не предус­мотрено законом или договором. Из положений приведенной ста­тьи следует, что обязанность по содержанию собственности может быть возложена не толь­ко на собственника, но и на дру­гих лиц. Ситуация с недобросовестным исполнением управляющей ор­ганизацией своих обязанностей по содержанию и ремонту жилых помещений в настоящее время, увы, не редкость. Однако подобное не свидетельствует о том, что недобросовестную ор­ганизацию нельзя привлечь к ответственности. Действующее законодательство предоставля­ет собственникам помещений возможность защиты нарушен­ных прав и имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая органи­зация) по заданию другой сторо­ны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собс­твенников жилья либо органов управления жилищного коопе­ратива) в течение согласован­ного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содер­жанию и ремонту общего имущества в таком доме. Также она обязана предоставлять комму­нальные услуги собственникам помещений в таком доме и лицам, пользующимся помеще­ниями в этом доме, осущест­влять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом де­ятельность. Согласно п. 4 этой же статьи условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одина­ковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, на основании заключенного договора управ­ления многоквартирным домом управляющая компания предо­ставляет гражданам, прожива­ющим в многоквартирном жилом доме, услуги по надле­жащему содержанию жилья и по текущему ремонту жилья, а следовательно, является от­ветственной за содержание и ремонт жилого дома, за соот­ветствие его технического со­стояния требованиям действу­ющего законодательства. В на­стоящее время действуют Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фон­да, утвержденные Постановле­нием Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее - Пра­вила технической эксплуатации). Они определяют требова­ния и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда в целях обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собс­твенниками жилищного фонда или уполномоченными управля­ющими и организациями раз­личных организационно-правовых форм, занятых обслужива­нием жилищного фонда (п. 1.1 названных Правил).

В соответствии с п. 4.6.1.1 Правил технической эксплуата­ции организация по обслужива­нию жилищного фонда должна обеспечить следующее:

- исправное состояние конс­трукций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода;

- защиту от увлажнения конструкций, от протечек кровли или инженерного оборудования;

- исправность в местах со­пряжения водоприемных воро­нок с кровлей, отсутствие засо­рения и обледенения воронок, протекания стыков водосточно­го стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции сто­яка;

- выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки.

При выявлении протечки не­обходимо совершить такие дейс­твия:

1. Обратиться в управляющую организацию или ТСЖ либо в аварийно-диспетчерскую службу. Согласно п. 72 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307, пред­ставители управляющей органи­зации в течение 12 часов долж­ны прибыть и составить акт, в котором фиксируется факт при­чинения ущерба. В случае не­возможности подписания акта потребителем (или его предста­вителем) он должен быть подпи­сан двумя очевидцами.
2. Если представители управ­ляющей организации так и не составили акт либо в этом акте недостаточно подробно описана причина протечки, необходимо обратиться в любую экспертную организацию за составлением соответствующего заключения (на предмет фиксации протечки и установления ее причин).
3. Помимо факта неисправнос­ти кровли нужно вместе с пред­ставителями управляющей орга­низации составить акт осмотра жилых помещений, пострадав­ших от протечки. Если такой акт не представляется возможным составить в силу нежелания уп­равляющей организации или если оценка ущерба кажется значительно занижена, можно воспользоваться услугами неза­висимого эксперта-строителя.

В соответствии с приложени­ем № 2 к Правилам технической эксплуатации, протечки в отдельных местах кровли должны быть устранены в течение суток.

В силу п. 4.6.1.23 Правил тех­нической эксплуатации органи­зация по обслуживанию жилищ­ного фонда должна обеспечить удаление наледей, сосулек и снежных навесов с кровли жи­лого дома.

В случае если управляющая организация не выполнила любую из вышеперечисленных обязанностей в положенный срок, нужно продублировать об­ращение в управляющую компанию, но уже в письменной форме (лучше изначально обра­щаться именно так) с просьбой на копии обращения проставить визу в получении (желательно с печатью).

Отсутствие со стороны управляющей орга­низации действий по устране­нию протечки может явиться основанием для привлечения к административной ответствен­ности.

Согласно ст. 7.22 КоАП РФ нарушение лицами, ответ­ственными за содержание жилых домов и (или) жилых по­мещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо поряд­ка и правил признания их не­пригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переобору­дование жилых домов и (или) жилых помещений без согла­сия нанимателя (собственни­ка), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административ­ного штрафа. Указанной стать­ей предусмотрено наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 4000 до 5000 руб.; на юриди­ческих лиц - от 40 000 до 50 000 руб.

Субъектами данного право­нарушения являются юридичес­кие лица, ответственные за содержание жилых домов и (или) жилых помещений. Согласно ч. 2 ст. 2.1 КоАП РФ юридичес­кое лицо признается виновным в совершении административ­ного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за на­рушение которых названным Кодексом или законом субъекта РФ предусмотрена администра­тивная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.

В соответствии со ст. 13 ЖК РФ к полномочиям органов государственной власти субъ­екта РФ в области жилищных отношений относятся, в част­ности, осуществление государс­твенного контроля за использо­ванием и сохранностью жилищ­ного фонда независимо от его формы собственности, соблю­дением правил содержания об­щего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, имеется возможность об­ратиться с жалобой на бездейс­твие управляющей организации в государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) того города, в котором находится жилой дом. К жалобе необходимо прило­жить копию обращения в управ­ляющую организацию.

У ГЖИ на проверку поданного обращения есть не более 30 дней. По результатам провер­ки управляющая организация может быть привлечена к адми­нистративной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ. Кроме того, в ее адрес будет выдано пред­писание на устранение выяв­ленных недостатков.

Как обычно бывает на практике, в ре­зультате протечки крыши при­чиняется ущерб квартире. В этом случае можно для защиты своих прав собственни­ка обратиться с иском в суд за возмещением причиненного ущерба. В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право кото­рого нарушено, может требо­вать полного возмещения при­чиненных ему убытков. Вред, причиненный личности или иму­ществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (ст. 1064 ГК РФ).

Для обращения в суд с иском к виновному лицу необходимо пред­ставить документы, подтвержда­ющие факт протечки кровли, а также заключение о размере причиненного ущерба.