Перепланировка квартир: Собянин обещал послабления. Что можно и нельзя делать у себя дома: стеклить балкон, утеплять полы, двигать стены

Перепланировки в квартирах – одна из «долгоиграющих» тем на рынке недвижимости. Интерес к ней возникает периодически: к примеру, летом прошлого года все вдруг озаботились тем, что разрешение на установку кондиционера в Москве стоит 80-100 тыс. руб. А в минувшем сентябре интерес подогрел мэр Сергей Собянин, пообещавший с 1 декабря радикально упростить процедуру согласования перепланировок...

Несмотря на подобные всплески внимания, вопросы, связанные с перепланировками, остаются этакой «терра инкогнита» для большинства московских обывателей. И мы решили рассказать об этом предмете подробно.

Слова, слова…
Начнем с терминологии. В интересующей нас теме часто встречаются два понятия - «переустройство» и «перепланировка». Что это такое, и чем они отличаются? Ответы мы находим в главном документе, касающемся недвижимости в нашей стране – Жилищном кодексе РФ (ЖК РФ). Цитируем статью 25:

 

«1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения».

Несколько упрощая, можно сказать так: переделки, не затрагивающие стены квартиры, являются переустройством. Если же вы делаете что-то со стенами – это уже будет перепланировка.

ЖК РФ: хорош, но неконкретен
Базовым законом для всех жилищных отношений является, как уже было сказано выше, ЖК РФ. Сказать, что он вообще игнорирует тему переустройств и перепланировок, было бы неправдой – имеется целая Глава 4, включающая статьи с 25 по 29. Но, как это часто бывает, прописанные в ЖК РФ нормы слишком общи и неконкретны, чтобы ответить на все вопросы реальной жизни. Поэтому в различных субъектах РФ местные органы власти разработали целый сноп собственных постановлений, распоряжений и указаний. Документы эти весьма разнообразны, их постоянно принимают, корректируют и отменяют, и от подобного «калейдоскопа» у человека непосвященного может пойти кругом голова.

Примечательно, что все эти документы (имеющие статус подзаконных актов) теоретически должны разъяснять и растолковывать Жилищный кодекс РФ, но ни в коем случае не входить с ним в противоречие. Но это именно что теоретически. Например, в ст. 29 ЖК РФ («Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения») в пункте 4 говорится, что «на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью». В переводе с юридического на общепонятный это означает, что если перепланировка в квартире уже сделана, то узаконить ее можно только через суд.

Однако на практике Мосжилинспекция преотлично принимает от граждан заявления на согласование уже сделанных перепланировок и выдает соответствующие разрешения (при условии, конечно, что изменения из числа в принципе допустимых). С точки зрения житейского здравого смысла, автор горячо приветствует подобную позицию: не хватало еще, чтобы наши суды, и без того заваленные делами, стали разбирать вопросы о сносе стенного шкафа – вот началась бы потеха! Но зачем тогда эта норма в законе, может быть, отменить или переписать, раз она не работает?

Считать – не пересчитать
Перейдем теперь к вопросам более практическим. Первый из них – в каком количестве московских квартир имеется перепланировка?

Полной картины не знает никто – для этого надо было бы обойти все московские квартиры, а это непосильная задача даже для государства. Но есть и еще одна причина – не очень четкое понимание того, что же мы считаем перепланировкой? Действительно серьезные изменения или всякую «мелочевку»?

Если и «мелочевку» тоже – то и 60% могут показаться заниженной цифрой. К примеру, практически во всех квартирах есть стенные шкафы – обычно это расположенные в коридоре или прихожей конструкции из досок и ДСП, которые граждане часто сносят, справедливо полагая, что никакого ущерба конструктивной целостности дома они не наносят. Но стенные шкафы помечены на планах БТИ в качестве самостоятельных помещений, т.е. их удаление – это то самое «изменение конфигурации», упомянутое в ст. 25 ЖК РФ, составляющее самую настоящую перепланировку.

На практике разные московские БТИ работают по-разному.  Например, Северное помечает на планах даже шкафы-купе! Получается, что каждый, кто установил у себя эту мебель, попадают в разряд «перепланировщиков».

Также, чехарда царит с остеклением балконов и лоджий. В большинстве случаев техники БТИ либо вообще не помечают остекление, либо рисуют его черным цветом – это значит, что согласовывать его не придется. Но, бывает и так, что техники БТИ помечают «остеклежку» красным, что означает неузаконенную перепланировку.

…Одним словом, действительно серьезных перепланировок в нашем городе на самом деле немного – единицы процентов. Но если запустить к вам квартиру голодного чиновника, то он отыщет, выражаясь словами Вячеслава Бутусова, «даже черное в белом». Тут и 60% будет мало. Как говаривали сталинские соколы, тот факт, что вы еще на свободе – это не ваша заслуга, а наша недоработка…

Переделки: разрешенные и нет
Перейдем к следующему пункту нашего рассказа – тому, что обычно граждане делают в своих квартирах. Обращаем внимание, что «часто» – не означает «можно». Иными словами, некоторые варианты переделок, хотя и встречаются повсеместно, вовсе не дозволены. Рано или поздно хозяевам квартир придется как-то урегулировать эти вопросы…

Одно из самых частых – уже упоминавшийся снос стенных шкафов. Никакого криминала тут нет, это вполне возможно согласовать уже сегодня. А в рамках обещанных мэром Москвы Сергеем Собяниным реформ (о них мы упоминали в самом начале) процедуры согласования с 1 декабря снос стенных шкафов вообще перестанут считать перепланировкой.

Следующий пункт – совмещение санузла, весьма спорная мера – с точки зрения удобства… Но люди хотят… Никаких особенных проблем с узаконением нет. Но обратим внимание на два аспекта. Во-первых, санузел должен либо остаться в своих прежних границах, либо если вылезти – то только в коридор. А вот размещать его (даже если речь идет о считанных сантиметрах) над жилыми комнатами или кухнями запрещено – поэтому отдавать санузлу часть площади этих помещений могут только владельцы квартир на первых этажах. А во-вторых, в новообразованном санузле должна быть сделана гидроизоляция (т.е. здесь необходим проект, стоимость которого в специализированной организации – 7-15 тыс. руб.). Положить плитку просто на старый пол нельзя – на том месте, где прежде была разделяющая ванную и туалет стенка, гидроизоляции нет.

 

Снос стен, перемещение дверей, прорезание в стенах новых проемов.
Ключевой вопрос здесь – что это за стена? Они бывают двух видов – несущие и ненесущие (обычно – первые более 10 см толщиной, вторые – менее, хотя точно на этот вопрос можно ответить, лишь получив техническое заключение специализированной проектной организации. Ненесущие стены можно переделывать практически без ограничений – сегодня для этого достаточно эскиза, а с 1 декабря данная мера также вообще не будет требовать согласования. А вот несущие стены трогать можно, только имея проект, причем он, как правило, будет предусматривать усиление конструкции металлическими швеллерами. (Эскиз - графическое изображение перепланировки на поэтажном плане БТИ, а проект прорабатывается специальными организациями).

Присоединение остекленного балкона или лоджии к комнате.
Очень популярная новация. Несмотря на внешнюю невинность, делать это категорически запрещено – тут нарушается «тепловой контур», батареям приходится обогревать улицу. Впрочем, решение проблемы есть: на то место, где у вас раньше находилась разделяющая комнату и балкон стена, устанавливается перегородка с витражным остеклением. Злые языки говорят, что обычно эти перегородки сразу же снимаются после визита в квартиру жилинспектора и отправляются на хранение куда-нибудь в гараж или на дачу – до следующего прихода контролирующих товарищей. Тем не менее, буква закона соблюдена – на момент проверки перегородка имеется…

Демонтаж вентиляционного короба.
В некоторых сериях панельных домов они находятся прямо посреди кухни, «съедая» большое пространство. Уничтожать короб запрещено категорически – система вентиляции едина для всего дома, ее повреждение сразу скажется на всех соседях снизу и сверху. В прежние времена, говорят, с сотрудниками БТИ и Жилинспекции иногда удавалось договориться – например, взяв в управляющей компании справку о том, что венткороб не разрушен полностью, а лишь сокращен, и это нисколечко не ухудшает работу всей системы. Но в последнее время подобные фокусы не проходят…

Теплые полы.
Они бывают двух типов – водяные и электрические. Первые запрещены категорически – ими вы забираете тепло из общедомовой системы водопровода, т.е. фактически у ваших соседей сверху и снизу. Кроме того, в трубах вероятны прорывы – и можно себе вообразить, как «чудесно» тут будет вашим соседям. С электрическими все реальнее, но Жилинспекция обычно требует, чтобы на возросшее потребление электроэнергии была соответствующая справка от Мосэнерго. Получить ее стоит весьма недешево, так что самое лучшее, по словам практиков, просто скрыть наличие теплых полов…